中国房企全球闻名，像恒大、碧桂园、绿地、保利、万科等，都已经进入到世界500强当中现在的房企有多难。近些年来，房企大佬们也频频荣登中国首富榜前三名宝座。不过，中小房企恐怕就没这么幸运了，最新资料显示，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中仅是7月24日一天就有3家房企破产。
记得年初，财经界还在讨论今年可能是房地产行业洗牌之年，没想到预言果然成真了。现在大型房企日子过得还可以，但是中小房企日子就没有这么好过了。首先，融资成本过高，是中小房企过不去的坎。资料显示，今年1-6月份，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债成本维持在8%以上。而且这还是大型房企融资成本，中小房企由于负债率更高，融资成本还会高出一些。
一些中小房企无法低成本融资，只能通过合资公司和战略联盟、信托、结构性产品、在境外发行债券，但这么做的成本就会高达13%、12%、11%和11%。较高的融资成本，吞噬了中小房企的有限的利润，再加上这些年部分中小房企扩张过快，资金都用在囤地、建房上面，资金链难免不出问题，这就导致很多中小房企不得不宣布破产。
再者，除了融资成本高，中小房企还面临融资难的问题。由于一季度房地产贷款增速过快，于是房企融资将被收紧。2019年一季度，个人住房房按揭贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。房地产市场有回暖趋势。于是，新一轮房地产调控马上到来，从第二季度开始，中小房企明显感到融资越来越难了。
今年6月，银保监会主席郭树清发表了一番讲话，反映了决策层要让房地产“去杠杆，防风险”的决心，也预示了中小房企未来融资更加艰难。郭树清指出，全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房企融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。随后，监管部门在银行贷款和再融资、信托等渠道持续收紧。
再次，中小房企现在面临债务集中偿还高峰期。早在2015年到2016年期间，由于国内货币政策持续宽松，房企对外扩张非常迅猛，常常是不计成本高价拿地，但是房企借债是要还的。权威数据显示，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。而目前正遇到房企偿债高峰期，出现中小企业大量倒闭也不足为奇。
最后，一直以来，中小房企主要在三四线城市拿地开发地产，因为大城市地价高。而随着近年三四线城市房价上涨，以及房地产调控的持续收紧。就导致了，炒房者投机热情下降，而由于房价过高，当地居民收入又买不起房。这就导致了，现在三四线城市新楼盘不好卖了，中小房企现在又不能有效、及时的回笼资金。其实，对于房企来说并不是房价越高越好，而是保持长期平稳。
今年1-7月份，国内有近300家房企破产倒闭。这主要是房企的融资成本高、融资难度开始加大，再加上中小房企在前些年高价拿地建房，回笼资金难度较大。更要命的是，房企前些年欠的债务这二三年内要集中到期偿还，房企的日子越来越难过，对于中小房企来说，转型升级也很困难，不如宣布破产关门，期望有大型的房企过来接盘。
恒大现在的处境确实与2017年的万达有些类似，既然万达能成功从泥潭中走出来，同样作为主营业务是房地产的恒大为什么不行呢？哪怕“抄作业”也行啊！
今天的恒大比昨日的万达难在哪里？
第一，难在负债总额更大万达海外投资曾高达2500亿美元，这一反常的现象引起了银监会的注意，于是2017年6月份起，针对万达开始排查授信风险，在排查授信风险的要求下，万达想从银行获得融资已经越来越难了，其中就包括6个境外投资项目的融资被严格管控。
左手边贷不到钱，右手边又有不断到期的贷款本息需要偿还，万达不得不想尽办法走上降负债之路。
万达当时的负债有多少？4205亿元，这个负债看上去很多，但凭万达的实力是完全可以应付的，因为当时万达除了200多个万达广场和80多座五星级酒店等重资产外，还在海外有影视公司、有院线、有游艇公司，甚至还入股了足球豪门俱乐部，这些资产都有助于万达降低负债，虽然有些海外资产是低价抛售的、虽然万达经历了“断臂之痛”。
果不其然，经历一系列资产抛售后，万达的负债总额从4年前的4000多亿降到如今的2847亿，彻底从债务泥潭中拔出了腿。
同样是负债缠身，恒大的负债有多少？最高时足有1.97万亿，足足是万达的4.7倍之多。尽管恒大前期采用了一切必要手段降负债，但目前的负债总额还有5000多亿，仍然相当于万达负债高峰时的4205亿。更难的是能够处理的资产越来越少了，能够使用的降负债手段也越来越少了。
第二，难在房地产行业所处的大环境和政策2021年房地产行业的大环境已经完全不能与2017年同日而语，政策上更是发生了很大的变化。
2017年正处房地产行业黄金发展期，房地产企业重资产运营还是主流，市场上大量的同行都愿意接手万达出售的资产，于是万达把广场卖给富力、把13个文旅和77个酒店城卖给融创，以此变现还债。
恒大也在这么做，但难度更大一些，随着疫情的洗礼和政策的调控，房地产行业正在加速走向寒冬，市场上鲜有同行原因接手土地、写字楼、商铺、酒店，现在是轻资产运营时代，这些重资产的流动性和变现能力越来越差了，谁都不想成为最后的接棒人。
在这个大背景和政策下，恒大想要通过抛售重资产来变现降负债已经很难了，除非给出的折扣足够大，但还要顾及负债总额，变现太少对于降负债只能是杯水车薪。
第三，难在债务牵扯面更广上遥想2017年，虽然万达面对的债务总额是4000多亿，但基本都是对银行的负债，没有欠供应商或其他债权人的负面消息。也就说，万达只要搞定银行债务就可以解套了。
而恒大现在面临的则是多头债务，银行债务违约、商票违约、股价暴跌、理财暴雷，债务牵扯面更广，欠银行的钱、欠理财客户的钱、欠供应商的钱、欠商票债权人的钱，应接不暇。
第四，难在副业没有赢利点2017年万达除了重资产变现外，其他的副业或板块也可供变现，重要的是这些副业还属于优质资产，比如小到海外的院线、游艇公司、足球俱乐部，大到文旅、网络、影视、金融，这些副业板块搞得风生水起，随时可以抛售或通过出售股权换取投资款。
反观如今的恒大，虽然也是多元化发展，恒大汽车、冰泉、粮油、足球都是烧钱的行业，或者不成熟或者不赚钱，谁愿意接手或入股？好不容易搞出来个恒大财富，也在此次债务危机中爆了雷。恐怕能拿得出手的只剩下恒大物业了。
写在最后：虽然都是债务缠身，但今天的恒大真的要比昨天的万达难得多，这个“作业”还真没法抄。如果说当年万达靠的是“壮士断腕”的勇气，那么恒大想要解决问题，恐怕需要“壮士断臂”。
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