洛阳房价近三年会下降吗,洛阳房价近三年会下降吗?
先说结论洛阳房价近三年会下降吗:洛阳房价稳定或者缓慢上涨。
1、基本面
1)城市定位
洛阳的城市定位为中原城市群副中心城市。
2016年12月,国务院批复的《中原城市群发展规划》中指出,要进一步提升洛阳中原城市群副中心城市地位。
2017年5月,省委省政府印发的《河南省建设中原城市群实施方案》中进一步明确了提升洛阳中原城市群副中心城市地位的思路和任务。
2)经济情况
2017年GDP首次突破4343亿元,全省排名第二,城镇化率56%,全省第五。
所以说洛阳的经济基础是非常不错的,目前是河南省除了郑州最好的一个城市。
3)城市发展方向
洛阳整体向南发展,洛龙区已发展成熟,至此向东沿河两侧发展,过去洛阳的整体发展是以洛龙区发展为主,市政的搬迁,高铁站的建立,对洛龙区产生了极大的拉动作用,而中部的西工区、老城区城市规划思路以旧城改造、旧厂改造和产业转型升级为主。
2、房地产市场
1)土地市场
2012年以后洛阳市土地供应由年初开始骤减;2017年地方调控深化,土地供应不足,房价大幅上涨;2018年年初土地集中挂牌出让后,7月份之前有住宅用地出让,下半年将有集中土地投放。
如图所示,洛阳的土地供应从2012年开始骤降,土地供应减少,意味着住宅供应少,房价上涨,另外土地供应少,也导致土地单价上涨,最终都作用在房价上。
2)库存
近三年洛阳市商品房销售面积、金额、单价逐年递增,2017年增长尤为迅猛,预计2018年仍将保持较高的增长态势。
洛阳商品房的库存是不断减少的,尤其是2017年最为明显,整体去化库存约12个月,市场是非常好。
3)棚改货币化
这一轮洛阳房价上涨除了土地供应减少,另外一个最重要的推手是棚改货币化。
2017年,棚改拆迁5.6万套,货币化安置2.3万套,货币化安置比例65.55%,位居河南省第二;2018年,洛阳市计划棚改区改造19个(无伊滨区项目),截止上半年棚改拆迁2.1万套,货币化安置0.2万套。洛阳一年半时间共计2.5万套货币化安置,这是一个庞大的需求,值得注意的2017年释放2.3万套,和洛阳房价疯涨的周期是一致的。
最终的结果是洛阳各个区域房价飙升,涧西区高层8000-9100元/㎡、西工区高层8600-9000元/㎡、瀍河区高层8000元/㎡、洋房9500元/㎡、洛龙区8500-10800元/㎡。
3、涨?跌?
任泽平说:房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。
洛阳这一轮房价上涨,主要因素其一是棚改货币化,其二从2012年土地供应减少,两者相互作用,房价上涨。
长期来看看,洛阳的人口流入相对较少,人口被西安和郑州分流走,中期看土地供应量有所提升,短期来看棚改货币化减少。
结论:
1、洛阳房价不会涨的像2017年那么快了,但是有些区域依旧是一房难求。
2、土地价格一直在上涨,也就是说盖房子的成本在在增加,房价怎么可能降?
3、洛阳房价稳定或者缓慢上涨。
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