宅基地存在炒作嫌疑吗，20年以后农村宅基地更值钱还是城市商品房更值钱

谢谢谢谢！农村宅基地和城市商品房，一个是地，一个是房子，二者根本就是两个概念，没有可比性。既然题主说了，按照房地一体的原则，我改改宅基地存在炒作嫌疑吗：二十年以后，农村房子（含宅基地）和城市商品房，哪个更值钱？

个人观点：

——农村房子（含宅基地），永远不可能比城市商品房更值钱。这是由城镇化发展规律决定的。规律是事物之间内在、本质和必然的联系，不以人的意志为转移。城镇化就是人类不断地由农村向城镇和城市积聚。农村人口越来越少，城镇和城市人口越来越多。人多房子才会值钱，人越多房子越值钱。

——农村房子和城市商品房用地性质不同，二者不可比。农民的房子和城市商品房性质是一样的，都属于私人财产，受法律保护。如今，国家不允许城里人购买农民的房子，农民的房子、农村的“小产权房”有争议。本质上，争议的不是房子，而是——土地。农民房子占用的宅基地（使用权）是分配的，是只有符合条件的农民才可以享有的福利；城市商品房占用的土地（使用权）是购买的，而且土地成本在房价中占比在60%以上。

——农民房子值钱的根源，在于可以通过房子无偿获得宅基地。如今，确实有很多城里人想到农村购买农民的房子。这些人中，有一部分确实仅仅是为了养老和降低生活成本。还有一部分，是为了——宅基地。因为可以利用宅基地盖别墅和楼堂馆所，圆庄园梦。所以说，如果没有宅基地，对于某些城里人来说，农民的房子“一钱不值”。

——如果农村宅基地归农民，并且可以自由买卖，那么首先破产的肯定是农民。承包地和宅基地是我们国家最基本的政策制度。本质上是：耕者有其田，居者有其屋。如果宅基地归农民，并且可以自由买卖，最终的结果就是英国的“羊吃人”，大量农民无家可归，流离失所……。

——国家积极探索和推进宅基地改革，同时明确提出了不可逾越的“红线”。比如，宅基地集体所有的“红线”、一户一宅的“红线”、不允许城里人私自购买农民房子（宅基地）的“红线”，特别是不允许通过购买农民房子获得宅基地建别墅和楼堂馆所的“红线”……。

所以说，除非我们国家体制发生变化，全面实行私有制。否则，宅基地的性质、用途和政策不可能改变。而如果推行私有制……。

投资农村宅基地，在以前看来是匪夷所思的问题，因为农村宅基地不能私自转让和买卖，谈何投资呢？农村宅基地的性质是集体所有，有资格的农民依法申请使用宅基地，其土地非商业用地，当然不可以买卖，不可以买卖的。而投资是必须获得效益的，只买不能卖，那这个投资不是天生的亏本买卖吗？何况，买也是非法的，非法的营生，必定是偷鸡不成蚀把米的。所以，从这个角度看，农村宅基地的升职空间再大，那也是不可以投资的。

但是，国家为盘活农村宅基地，出台农村集体经营性建设土地可以按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市的政策，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。也就是说，如果我们有偿取得农村集体经营性建设用地，可以在我们取得的使用年限内再对外有偿的出租、转让或者抵押，从中获取收益，这便是投资行为了。而这些农村集体经营性建设用地，主要是农村收回或腾出的旧宅基地和村内闲置地，其中成片的主要 如合村并镇后退出的废旧宅基地。

那么，对于这些废旧宅基地，我们可以投资吗？投资的价值大吗？晏子觉得，应该根据各人的实际需要，如果投资建厂或者用于发展其他事业，那是可以的，因为农村这些废旧宅基地入市，肯定要比城市商业性用地便宜得多，何况这种入市不是一次性买断，相当于租赁性质，土地成本肯定相对低廉。

但是，我们如果投资取得这些土地的使用权，而自己又不使用，只用来对外转让或出租，我们做个中间环节，从中赚取差价，晏子以为，这种行为要极其小心的。虽然法律上允许这样做，但这样做的风险确实太大。因为我们无法预估市场需求，对于这些宅基地的租进价格和租出价格无从把握，如果我们自己租来发展生产，那比较容易计算成本，但是租进来再租出去，那就很难计算了。

入市的农村宅基地都是有一定的使用年限的。根据规定，用这些土地当做工矿、仓储用地的，使用权不超过50年；作为商服、旅游等用地，使用权不超过40年。而如果利用租赁方式取得使用权，最高年限为20年。试想，如果我们租来再租出去，租进来就每年产生费用，闲置一年我们就要赔一年的钱，一共20年的时间，转租的效益会有多少？如果我们投资这些宅基地，用来当做工矿和仓储用地，使用权不超过20年，但我们必须进行基本建设，否则怎么能算做工矿和仓储用地？而我们建好房屋再往外出租，那成本就大大增加，并且也增加了对外出租的难度。

所以，以晏子看来，在当前政策形式下，投资农村收回的闲置宅基地，用来当做工矿和建设用地，或者用来开发商业服务和旅游，只要项目对头，都是有利可图的，因为这些土地使用成本大大低于城市。但如果我们将这些宅基地做为投资，像城市的房屋那样买进卖出，这个收益就难以把握了，风险性极大。