代理孕母为什么不能开放，为什么地产开放商宁可返点给中介也不返给客户呢

大家好，我是勇谈代理孕母为什么不能开放。现实生活中经常遇到开发商为了扩大房屋销售会通过多种手段来进行楼盘销售，除去传统的售楼部外，包括一些中介等也会加入楼盘销售的行列。那么就会有朋友问，为何开发商不把楼盘的价格放的低点或者给予购房者更多的优惠，这样不是能够更加促进销售吗？表面听起来很有道理，细想后就感觉不是这么回事了。借此机会简单谈谈我的观察。

开发商给中介返点的目的是为了扩大销售，并不是为了降低房价随着房地产行业的发展，房企越来越感觉到销售的困难，市场的难做。虽然说造成这样的原因很复杂，但是作为房企来说，尤其是以销售现金流为主的房企必须采取一切可以采取的办法来扩大销售。根据国家统计局公布的2019年房地产开发企业到位资金178609亿元，其中定金及预收款61359亿元，个人按揭贷款27281亿元；大家需要明白的是个人按揭贷款这部分在走完贷款流程后也会进入开发商的账户，这么算下来仅仅销售收入这块就占据了房企到位资金的49.6%，这个数据在一直提高（最开始在33%左右）足以说明开发商对于销售端的依赖度在提升。为了完成销售指标，除去传统售楼部销售外，扩大销售渠道就成为多数房企的选择之一，也就是在这样的情况下中介等结构开始代销楼盘。几点愚见：

第一、中介作为房产销售的一个渠道愈发引起开发商的重视，毕竟如今的中介遍布城市的大街小巷。大家需要理解的是，过去很长一段时间内房产销售的主渠道还是在售楼部，通过广告宣传等手段吸引潜在购房者来售楼部进行销售。但是随着市场竞争的加剧和大家对于房企的认识越来越深，加上“房住不炒”的调控下，大家对于投资房产愈发理性，没有大量投资客的情况下仅仅依靠需求购房自然是很难快速消化的。

第二、羊毛出在羊身上，开发商给购房者降价了那么去宰谁？随着市场的不断变化，开发商的毛利率也在不断降低，降价后那么毛利率自然也会跟着降低，甚至会引发区域内的竞相降价。有些城市的开发商倒是想，关键是地方不允许啊。这就好比1929-1933年爆发的一次资本主义经济危机一样，很多奶企资本家（企业）宁可将出售不出去的牛奶倒掉也不愿意廉价或送给消费者一样。市场经济最怕的不是市场不好做，怕的是市场出现“搅局者”，一旦出现搅局者后多数人的利益都会受损，起码目前房企没有一家有这个胆量。

渠道让利跟让利给购房者是两个概念，懂渠道销售的朋友应该很能理解简单跟大家普及下如今一般商品流通的渠道分布情况，商品从厂家出厂后——总经销——区域经销——门店（批发市场等）——消费者；这个是一般商品流通的渠道。哪怕是经过互联网的冲击后，如今的商品渠道也保持着厂家——总经销——门店（电商）——消费者，除去极个别的厂家会选择把电商作为主要渠道外，多数商品不会。而商品房的销售渠道，如今更是遵循传统销售渠道模式，开发商——专业销售公司（中介等）——购房者。这点来解释大家应该理解了吧。

相比于购房者都是单独购买一套房产不同，中介或专业销售公司能够带来的房产销售是批量的，这就好比零售跟批发的差别。如果是批发购买自然会有价格优惠，我们可以简单理解为这些优惠为开发商给中介等的折扣。毕竟对于开发商来说，谁能尽快帮他解决房产销售问题谁就能够得利。

对于购房者来说在哪里购买便宜实惠就在哪买，只要房产合规其实对于购房者来说多一个渠道销售并不是坏事，毕竟有足够的市场竞争购房者才能最终以相对比较低的价格购买到房屋。不过相比于售楼部购房相比，购房者更需要关注中介推荐房产的五证齐全情况。几点愚见：

第一、只要五证齐全的房产在哪买都一样，关键是价格合适。早就跟朋友们提到过一个情况“房产市场已经步入买房者时代，供过于求已经是事实”，这样的情况对于购房者来说是最友好的。购房者不用急着跟过去一样疯抢，真的有需求就去仔细寻找就好了，找到合适的就买，找不到就不买。

第二、开发商让利给购房者有时候不是自己说的算，地方利益也是主要考虑因素之一。大家需要知道的是房企在进行房产销售之前都需要在房管局进行备案，根据多数城市的规定房企进行销售的价格变动幅度不得超过备案价格的5%，也就是说房企想要进行大规模的降幅也是不现实的，起码在一段时间内不现实。

综上，房企不愿意让利给购房者的理由很多，阻力也很多。作为购房者来说，只需要看房产是不是符合自己的预期即可，合适就购买，否则就免谈。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，欢迎大家积极订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。