金九银十为什么降价，楼市抛售降价潮，“金九银十”变“黑九灰十”，房价要见底了吗

多个城市的楼盘出现了打折抛售潮金九银十为什么降价，房价下跌压力大，要见底了吗？本该是楼盘热销的“金九银十”，现在恐怕要变成“黑九灰十”了。但这对于买房人来说，是个低价入手的机会吗？我们还是用数据来说话，有这么四个现象，预示了楼市开始转向买方市场，欢迎先点赞关注。

第一个现象：房子成交量出现了大幅下跌。刚刚过去的九月，多城楼市的成交表现，出现了腰斩。根据克而瑞数据显示，一线城市的住宅销售，整体成交同比下跌36%（图1）。最为坚挺的上海，同比下跌也高达45%，下滑最严重。

二三线城市同比下跌了23%，其中成都、济南、佛山、合肥、长春、无锡、昆明、南宁、厦门等多地，成交量下滑都超过了50%。成都、昆明、南宁更加严重，下跌高达70%。

（图1）

四五线以下城市，在加速下行，情况非常不乐观。

经过了上半年再创新高的行情，下半年市场整体疲态趋势明显。我们认为，短期内大部分的城市，仍会处在下行通道。

但另外一种情况呢，就是一二线城市的核心区，价格还是比较坚挺的，需求也比较旺盛。

第二个现象：开发商债务违约的消息，不绝于耳。这两天，花样年公司2亿多美元债务，也出现了逾期。自今年以来，以某大等一些地产巨头，相继出现债务危机，数额之大，让人瞠目结舌。

这里主要有两方面的原因：一方面是“三道红线”要求开发商必须降杠杆，借新债还旧债的路子被堵死了；另一方面是销售回款速度严重减慢，开发商没钱还债了。

今年前三季度，近半数的房企，销售目标完成率还不到70%，四季度的去化压力非常大。不是前几天，某头部房企全员宣誓，要完成销售目标，完不成就下岗。

再来看看，前50强房企的9月销售成绩单，也很惨淡。同比表现来看，仅有1家是增长的，其他49家都下跌了。有60%以上的开发商，业绩下跌超30%（图2）。

图2：2021年9月top50房企的销售业绩表现（亿元）

不难看出，高负债的开发商们，真的到了生死时速的时候。

第三个现象：楼盘促销力度空前得大。打折促销的动作频繁，一些自媒体、中介也在拼命鼓吹，哪里好卖、哪里的房子有增值潜力。这些呢，要么是收了开发商的广告费，要么是要挣开发商的佣金，大家要小心啦。稍微留心观察一下，就会发现，很多打折的房子，要么是远郊大盘，要么是不受欢迎的产品。

青岛、长沙、武汉、南宁、株洲、昆明、沈阳等地，开发商为了卖掉房子，真是使足了劲。直降几十万、买一送一、买房送车位、买房返现金等等，各种“大甩卖”操作齐上阵。

截至到9月，全国重点28个城市中，有42%的城市，商品房存量的消化周期，超过了1年半以上（图3）。青岛、佛山、长春、昆明、徐州等地，更是高达20个月以上。

图3

我们的经验判断，当一个城市批准销售商品房，需要超过12个月才能消化掉的话，这个城市的房价就很难上涨了。超过18个月，房价就会进入到下跌周期，“限跌”也没有太大效果。

第四个现象：多城土地出让，频频流拍。今年的前9个月，全国300城的经营性土地的成交面积，同比下降了60%。重点城市的成交总金额同比下降31%，但是呢，平均地价却同比上涨了73%。

集中供地的22城中，平均流拍率高达28%，近8成流拍地块多分布在广州、重庆、天津、沈阳、青岛、成都、济南等地。这个数据说明了，一些房企在融资环境持续收紧的趋势下，拿地积极性明显降低。并且地价上涨、售价被严格限制，让开发商盖楼的利润空间，又被压缩啦。所以，拿地更加谨慎。

以上的现象和数据，向我们揭示了一个非常重要的市场逻辑：就是量和价从来都是相关联的，在供应充足时，成交量在下降，必然会导致先横盘、后下跌。然后再慢慢恢复到供应量减少，成交量增加、房价平稳，最后再到供不应求、房价上涨。这就是我们常说的，房地产的小周期，一般在3年到5年左右。

目前，市场已经进入到一个阶段性的低谷时期，开发商为了能生存，以价换量是肯定的。但这还只是刚刚开始，不少城市去库存的压力，还是非常大的，房价见底还尚待时日。

在年初的时候，我们就告诉过想买房的朋友，今年的下半场，大概率是个机会点。站在趋势的角度，来看现在的房价，应该算是处于一个相对低位的阶段。刚需购房者选择的空间会变多，议价的余地也会变大。

但是大家也要看到，随着开发商利润的下滑，债务违约的风险还是不小的，也存在烂尾、延迟交房、房屋质量等问题，我们之前说的房屋纠纷的增加，现在已经很明显了。

所以，一直在跟大家强调，现在的市场是个深度分化的格局，买房必须要擦亮眼睛，一慢二看三通过。

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