宅基地为啥被炒的这么热，在农村自建房的人越来越多吗？为什么？

在农村自建平房的人越来越多宅基地为啥被炒的这么热，原因有很多，有的人就是在自有宅基地上建房为了居住，有的人可能是为了将来统一规划可以获得拆迁赔偿，还有的人可能是条件好了，不想继续在城市居住，于是回到农村老家来盖平房，每个人都有每个人的想法，原因也有很多，只不过并不是所有的人都能如愿以偿。

我舅姥爷今年已经70多了，年轻的时候闯关东到了东北去打拼，在外边一住就是几十年，在那里娶妻生子也已经在东北定居，如今儿女也都成家立业，依旧在东北住着没有回我们这边。可是舅老爷却怎么都要回到农村老家去居住，任凭子女怎么说都不管用，一意孤行的跨上背包，从东北回到了山东老家。他的想法是好的，想着等回到村里之后买处老宅，盖上新房，好好享受下农村的田园生活，可是却不行，因为他的户口已经是城市户口，首先是不能将户口再落回村里，即使是户口可以落下也不能买卖宅基地建房，本来计划的好好的，到后来却没有实现。最后他还是选择回到了老家，只不过是在老家的镇上买了处楼房住下了。

如果说户口还在农村没有迁出，那还真值得把农村的房子翻新重建一下。现在在农村居住，真的是比在城市主要好的多，过去人们不喜欢在村里住，很重要的一个原因是交通不便，想要去哪进进出出的都不方便，现在不一样了，家家户户都有车，在村里住，把房子收拾的干净漂亮，门前种上自己喜欢的花，房后还可以种许多蔬菜，绝对的高标准高规格。过去我也觉得住平房不如住楼房干净，但现在的农村的自建房也都建的很好。

可能还有一部分人跑回农村建房是为了有朝一日拆迁的时候可以分得一杯羹，不管怎么说吧，我觉得现在回村里盖农房的都是很有前瞻性的，不会吃亏。

大家好，我是勇谈。土拍火热的情况一般都伴随着房价的持续上涨，这个从经济学角度是很容易解释的。只有房价上涨开发商等才有利可图，房企也有更多的拿地欲望，作为地方来说看到土地好拍卖自然就会提高土地价格，这个循环一直下去的结果就是房价持续上涨。从2016年后土地价格上涨的速度已经超过了其他，甚至房价上涨的主要驱动力似乎也变成了土地价格上涨。借此机会简单谈谈我的观察。

土拍火热的年份基本就是房价持续大涨的年份，这点关联性基本可以确定通过国家统计局的数据我们可以发现，土拍火热的年份基本伴随着房价大涨图上所示是2005-2019年房企购置土地面积及土地成交价走势图，可以看到有两个时期特别明显：2009-2011年，2015-2018年！这两个时期也是公认的我国房价涨势最猛的两个时期。初步计算这个两个时间段国内商品房的平均涨幅应该都在15%以上。

图上所示是2006-2018年我国商品房销售价格走势图，可以看到全国商品房价格在2009-2011奶奶房价成功突破5000元直逼6000元高位，2015-2018年我国商品房销售均价成功突破8000元；可以说这几年也是很多老百姓所说的“房价三年翻一番”。

土拍火热一方面说明房企对于未来房产市场看好，不过这几年房企土地购置费用上涨确实太过明显看过我文章的朋友应该知道，过去较长时间段内房产的成本主要是三部分：土地成本、建筑人工成本和房企利润，这三者基本是各占33%的样子。不过从2015年后，随着各地推动拆迁安置和棚改等，房企的土地购置费用已经占据了房价的50%以上。图上所示是近10年来房企购置土地面积及费用走势图，可以看到一个明显的时间点：2015年。2015年后房企购置土地费用飙升，以2018年为例简单计算2018年数据后发现2018年房企拿地费用竟高达1.25元/平米。这个或许也是之后这几年房产明显供过于求但是房价并没有明显跌幅的原因吧。

早在2019年住建部就提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，足以看到土地价格波动对于房价的影响有多大稳定地价就能稳定房价，从理论上来看是没有错的，不过实际操作中我们却有意忽略了房产的开发周期和房企囤地的时间从市场的经济的供需理论来看，似乎通过加大土地供应就能解决高地价进而解决高房价问题。不过在2018年之前我们的实际操作中，我们发现了哪怕地方加大了土地供应量但是仍然无法解决高房价或者说房价持续高速上涨的问题。为何会如此？

房产建设需要周期3-5年算正常，甚至拖个10年8年的也很常见。如果你是真正的购房者，在你拿到房本的那一刻你看看自己房本上写的土地年限就可以发现，等你真正把房产拿到手的时候基本上土地使用年限已经少了5年甚至更多。为何会如此？就是因为房企完美利用了房产开发建设需要周期的特点，而且在无限的扩大这个特点。毕竟多数城市对于拿地多久进行房产建设并没有硬性规定。说句实话，房企并不缺地，多数房企进行火热土拍的目的其实就是“在赌未来市场预期”，通过抢地的方式来扩大市场份额。虽然说大家心里都清楚未来土地价格还是要持续上涨的，但是究竟能涨多少心里没谱。房地产市场发展的20多年发生过太多房企因为土地价值翻倍而起死回生的例子，跟大家分享一组数据，2018年全国房地产开发企业待开发土地面积为45617.86万平方米，这个数值已经是历史最高位。接近4.6亿平方米的土地，按照人均30平米来计算，也足够1533万的人口住房需求，也基本相当于一年的城镇化人口增长量。稳定地价对于稳定房价固然重要，不过要想真正稳定房价还是要从根本上找原因既然土地供应量不能及时反映市场情况，那么其实打破或改革预售制度就可以解决这个问题。房企之所以有足够的资金来大量囤地的关键原因还是因为预售制度，2-3年的资金周转期房企可以做很多事情。这样做固然可以加快地方的土地流转速度，但是所有的风险都转嫁到购房者甚至其实就有点不道德了。稳定房价需要准确的市场信息，而缩短预估与实际之间的时间差无疑是有用的。地方对于土地财政的依赖度越来越高，主要原因还是收入不足，支出过大导致的。近几年我们一直在呼吁地方过紧日子，仅仅节流无法解决大量的财政赤字问题。通过税收改革等方式扩大地方税收来源，减小地方对于土地财政的依赖才能有效缓解高地价、高房价问题。土拍火热的背后肯定代表未来房价的持续上涨，目前情况下地价上涨很难保证房价不涨近几年虽然说“楼王”的现象越来越少，不过地方通过各种方式卖地的情况还是很普遍的，关键还是财政赤字土地价格已经成为影响房价的关键因素，这也是为何近几年哪怕房产调控如此严格，不少城市房价还是维持中速增长的关键。根据国家统计局刚公布的5月份房产数据显示“70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨”。不仅仅是北上广深这样的一线城市，还有31个二线城市和35个三线城市的新建商品房和二手房都开始出现环比上涨的情况。为何房产销售在同比减少20%左右的情况下，房价还能如此坚挺？土地价格已经成为关键因素。

地方为何会推动房价上涨？说到底还是巨大的财政赤字。图上所示是近10年来地方财政收入与支出走势图，可以看一个基本事实“近10年来累计财政赤字已经高达63.8万亿”。如今地方平均没年累计财政赤字在10万亿左右，仅仅每年需要支付的利息就接近1万亿，如果不卖地？靠什么来还贷款？

综上，在没有能够找到恰当的办法来替代房地产的情况下，唯一的办法就是维持稳定尽量减弱房价的上涨趋势，可以预见在未来土地价格还是要涨，房价还是要涨。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。