土地拍卖规则为何巨变，行业透视｜第二批集中供地迎来“井喷期”，土拍市场将如何变化

一个核心变化就是土地拍卖规则为何巨变，想卖地，高地价，深圳已经无门了！！！

土地井喷，说明国家因为楼价高的本质是土地供应不足，必须以集中来满足市场，传递信号，表态，各位买楼客不要着急！！

深圳第二批集中，虽然被终止，但也反馈一个信号。

就是深圳这么高楼价的城市，土地供应依然能保持稳定，给社会一个强烈的信号。

土拍市场又有什么新变化呢？

我的看法是：

1、土地的拍卖，已经不仅限于建设商品房住宅，更多指向保障房体系的，公租房，安居房，人才房，

2、特别在深圳的市场，公租房和人才十分重视，每个土地竞拍规则导向这方面

3、减少开发商的利润，开发的目的是满足社会建筑业，并非随便暴利，暴利时代已经过去

4、土拍模式，从不限价，但限价，限制竞拍面积，贡献给国家的土地等，还限制今后出售的价格等。

传统土地模式时代已经过去，新的时代土拍模式，就是住房的满足更多年轻人居住的基本要求。。。你说呢？

土拍

以前的城镇化思路是控制大城市，积极发展中小城市。受限于土地不足，大城市过去都是控制人口规模，尤其是北京、上海，还要将人口向外疏解。

现在土地审批权下放，相当于打开了城市扩张的大门。各省可以自主将永久基本农田以外的农用地转建设用地，解决建设不足的问题。而试点城市更是连永久基本农田都可以自主农转建。

这意味着不再追求城市平均化，对城市规模的抑制得到解放。

自主权下放最多的8个试点城市：北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。这里面，有四个直辖市、四个省。这些省市，无一例外，全是经济发达、用地需求大的省市。

这些试点省市的分布，你会发现一个共性：都和中国最大的城市群紧密相关。

北京、天津：京津冀城市群；

上海、江苏、浙江、安徽：长三角城市群；

广东：粤港澳大湾区；

重庆：成渝城市群；

4大城市群全部覆盖到了，这几乎是赤裸裸地表明要扶持城市群和中心城市的发展。

看似简单的一个土地审批权，代表的是城市间土地供给格局的改变，代表着土地资源配置理念的转变。

城市格局正在迎来大变，土地审批权下放不过是长期调整过程的一小步而已。更重要的是以小观大，城市群、大城市化已经走上不可逆转的道路。

土地审批权的下放，还有一个关键的背景：疫情冲击，经济萎靡。

地方怎么度过这个危机？出台了这么多减费降税、补贴政策，资金缺口怎么填？

土地财政不就是地方最好用的“ATM”机吗？地方有了自主审批权力后，得到更多的建设用地，不管是用来建厂也好，建房也罢，能让更多的投资项目能找得到地，不仅仅能带动投资，带动经济，还能通过卖地来解决财政收入的燃眉之急。

下放土地审批权到省市，地方有更大的土地规划和拍卖的权力，一定程度给当下的地方财政提供支持。楼市调控就可以不用松动太多，达到房住不炒下的平衡，这一招，真高！

这一次土地管理制度的变化，既是救市的举措，也说明了城市格局终究是向着城市群、都市圈、大城市化的通途前行，千万不要背离这时代的大潮。

短期之内有房市会出现明显的反应，包括房价的间歇性回调，也就是降价，但是主要出现在二手房市场。

但长期而言，房产税的影响会被市场规矩所消化。

第一，短期影响：

房产税开征，房市肯定要遭遇一轮恐慌。

第一，拆迁户和长期拥有多套房屋（比如固定居民祖传的房）的居民，必定是负担不起高额房产税的，他们会进行一轮抛售，使房价短期内下行，特别是二手房市场。

第二，拥有二套房的居民，会把租金提高。但是由于更多空置房会出现在租房市场，这个影响会相对减小，但是租金上涨的压力还是很大，同时租房市场也会受到刺激。这个是好事，因为租金现在并不合理。

第三，如果房屋市场出现恐慌，按照买涨不买跌的思想，没人接盘，那么房市就会出现动荡，一部分卖不出去房的房产持有者会破产，导致社会问题。其后这样的动荡就会传导到金融市场里。很多企业由土地和房屋抵押完成的信贷会断裂，导致危机进一步蔓延。

这个风险现实存在，而且非常可怕。我的建议是，现在征收房产税的时机非常不好，不要在中美贸易战中国出口本来就受到影响的时候，增加叠加效应。等外部环境好一点，再专心处理国内问题。

第二，长期影响。

第一，房市短期内的波动会造成房市结构的重组。一些多余房屋出售转手。但总体来说，房市的大部分还是居民一套房刚需，因此只要未出现恐慌，影响不会太大。按照现在的征收草案，一般家庭所受到的影响也不大，房价的回调会刺激一部分家庭提升住宅条件，也会刺激新购房个体。因此房价会慢慢在市场作用下恢复正轨。

第二，租售比会相对平衡。但是中国人传统观念依旧不鼓励租房，因此租售比仍将在总体上保持扭曲。

第三，我比较担心房产税的具体实施过程。因为房产税是一个显性税，和消费税与个人所得税不同。这个税是要自己报税自己交的，税痛感非常大。

中国很多小区连物业费都收不上来，房产税的执行十分成问题，有可能导致一个新的社会问题。

总得来说，我觉得由于中国市场首套购房的需求处于主体地位，投资房占比不多。因此房产税在长期不会对房价有重大的影响。但刨除风险因素，对房价恶性上涨确实有一定得抑制作用。

但是，这个风险对比作用来说有点大，我觉得弊大于利，我们真的要做吗？