房地产市场为何大变，疫情下的中国房地产，为何经久不衰

其实原因很简单，地方政府需要钱，其它行业虽然有大量工作人员房地产市场为何大变。但钱来的太慢了！

但房地产不一样，挂出一块地，几个亿甚至几十个亿轻轻松松就来了！而且地方政府又将绿化道理整治等功能力交到了房地产手中，这又节省了一大笔钱！何乐而不为呢！

不过如今的房地产已经是到了高位，除了几个超大城市还有理论上上行的空间外。其它城市基本上已经不再有投资价值！

除去炒房客，普通工薪阶层早已买不起房子，近期买房的人大部分也开始节衣缩食还房贷，生活质量开始严重下降！

可以说目前的房价已经严重影响到了人们的生活水平！平时节省，然后在节日集中消费一次已经成了许多家庭的选择！

目前的房地产因为有许多不合理的因素干扰，所以才没有下跌，但这不是长久之计！当工资赶不上房价时，不买就是最好的选择！

至于所谓的学区房地铁房，也只有头脑发热的人才会上当，聪明的早就想到了解决的办法！

人民法院公告网消息，截止2020年6月5日，已有208家房企破产。

这个数字足以让人触目惊心，平均每天就有一家企业破产。有人可能很纳闷，房价这么高，房企只赚不赔，为什么还会破产呢？

如果细看破产的这208家房企，其实主要以三四线的中小房企为主，破产的主要原因是因为规模小、融资难，尤其是今年疫情爆发，房子难卖是主要原因。现在国际国内的经济形势都不好，尤其是银行严控资金流入房地产业，所以下半年会有房企不断的宣布破产。

大量的房企破产，会不会影响房价？房企倒闭的越多，新建商品房数量就会减少，房价是不是要上涨？也由于房企怕倒闭，采取自救措施，降价卖房，房价会不会大幅降下来？

其实，两种考虑都有理。房价到底是涨还是跌？个人认为，房价因城而异。一线城市、热点城市、中心城市的房价以上涨趋势为主，但也有部分一二线城市下跌，如广州、天津、济南、郑州、南昌、青岛等。由于三四线城市两极分化加剧，大多数三四线城市房价以下跌为主，如河北的保定和恒水，河南的开封和许昌还有四川的南充和门人江等。

也就是说，部分中小房企的破产不会影响整个房地产业的格局，对楼市的价格影响也不大。只要中央稳定房价的政策不变，房价大涨大跌都不可能。部分企业破产，只能说是进一步优化产业结构，对价格的影响微乎其微。

感谢邀请。

根据克而瑞研究公司的数据显示：2018年第一季度，三四线城市房地产市场延续火爆的形势，依旧占据近70%的市场份额。

房地产的黄金年代确实越走越远，买房躺赢的年代也在一去不返。在一二线城市房价回落的时候，三四线城市异军突起，交易量和房价都持续走高，全款抢房的场面屡屡上演，为什么会出现这种情况？还会持续多久？我们一起分析下下：

1、补涨

三四线城市，甚至一些弱二线城市，这一波房价上涨的行情，并不是因为人口流入、产业升级等内生因素的推动下造成的，而是属于“垃圾股补涨”，因此我认为这种情况并不具备持续性；

2、一二线外溢

在“房住不炒”，一二线城市限购、限贷等调控措施下，一二线城市的投资和资金都转战三四线城市，艾普大数据显示，三四线城市来自一二线的购房占比高达40%，可见一二线城市外溢对三四线城市的这波房价上涨功劳不小；

3、城改棚改

数据显示，2017年城改棚改货币化安置比例超过50%，催生了拆迁户进城购房需求，因此有大量的新房被拆迁户刚需买走，进一步刺激楼市。

上面说了，三四线城市房价这波上涨行情，并不具备可延续性，当外部刺激结束以后，房价很危险。

短期看，三四线城市房价仍是稳中上升；长期看，三四线城市将显著分化，除长三角、珠三角城市群，预计大部分缺乏支撑的三四线城市成交量将会下滑。

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这个问题建立的前提是房地产公司以前赚了很多钱，但如果说房地产公司不赚钱呢？或者说赚了的钱都用在何处了呢？如果这个问题搞明白了，就知道为何负债这么高了。

房地产行业，也分好年景和坏年景，这个好年景和坏年景与政策调控密切相关，我们现在是回过头来看，如果当时是局中人，清醒判断大势的并不多。比如2008年，由于美国的次债危机，直接导致美国的地产崩盘，并带崩了金融形成了金融危机，差点形成了经济危机。也是2008年到2009年的上半年，那时的房价一路向下，北京的房价都打8折，燕郊的房价直接腰斩。我当时在的一个私人小型地产公司打工，当时的老板就把南三环至南四环之间的一个楼盘整体打包卖给了中介公司，折合每平米大约6000元。时间回到2017年，那个地段、那个品质的楼盘，应该是6万元了。所以在那个不景气的年份，房地产或者老板可能并没有赚到钱，因为节奏没有踩好。

时间到了2016年以后，高周转、高杠杆、高扩张成了地产的主旋律，支撑地产快速发展的本质来源于人性的贪婪。这个房地产市场就好比一个蛋糕，各个地产开发商都觊觎蛋糕的美味，谁快、谁狠、谁胆大就抢的多，如果自家的实力不够，就通过各种手段进行融资，一个项目刚刚预售回款了，拿了回款的钱就去投入另一个项目，并产生了裂变，原来每年销售几十亿的企业，几年之间销售额就达到了上千亿，而风险也由之而来了：

第一，是为了拿地而拿地。老板给了拿地的指标，职业经理人们为了完成任务，赚到奖金，烂蛋糕也抢，而且是高价的抢，抢到手里后，无法消化，有可能去化缓慢，有可能就地停工。土地款、财务成本、管理费用、工程投入等都成了沉没成本。如果一个项目纯利润有10%，那么只要有一个项目烂尾，可能就拖垮了10个项目。

第二、注水的销售额及利润。有的公司为了迎合投资者需要，必须在销售额和利润上下功夫。销售额方面可以先付10%就按100%计入业绩，可以用工程款抵房计入业绩，也可以先买后退计入业绩，总之，为了规模和数字的好看，无所不用其极。而在利润方面，卖不出去的可以不计入，烂尾的可以不计入，风险都藏在了报表下。

第三、老板膨胀了，认为自己无所不能！搞酒店、搞地标、搞旅游、搞养老、搞汽车、搞平台、搞水、搞球队等等，回过头来看，都是赔钱的。老板一旦膨胀、脱离初心、以为自己无所不能的时候，从哪里得来的又还回了哪里。

第四、借来的钱当成了自己的钱。这个说法也应该很有意思，就像一个人拥有豪车美女，以为很有钱，实际上不是家缠万贯而是负债万贯，但人家有本事，借来的钱就当成了自己的钱，当债主讨债，又借不来新钱还旧时，纸也就包不住火，燃烧了。

总结起来，你以为房地产赚了很多钱，其实并没有真的赚多少钱，都是在借钱装大款，当终于有一天装不下去的时候，就只能装孙子了。