【案情】
张硕（化名）和李雪（化名）是一对八零后小夫妻，有个儿子，5岁了张硕简介。
张硕是北京本地人，李雪是哈尔滨人，两人在郊区买的房子，孩子户口上在西城——爷爷奶奶家。
张硕父亲在他很小的时候就去世了，由母亲将其带大。张硕也曾劝母亲搬到郊区与他们一起住，母亲只是在孙子很小的时候来这边帮着带过一段，等孩子稍微大些，就回城里住了，因为看病，锻炼身体都很方便。
如今孙子面临上学的问题，张硕母亲的房子是学区房，但是入学政策是父母是房主的在第一顺位，像张硕家的情况只能排在第二顺位，由于竞争激烈，全家都担心孩子无法顺利进入小学。
于是张硕与母亲商量，是否可以提前过户，母亲考虑了一段时间，提出自己和插队时的老朋友相约在西城找到一家不错的公立养老院，随后就搬过去，房子就过户给张硕，听说还能免税，等孙子来上学的时候，张硕夫妇两人也可一起搬过来照顾孙子，只是小两居，地方小，而且自己一个人也住习惯了，把房子腾给他们，图个清静。这样他们在郊区的房子还可以出租出去补贴生活。
张硕听到母亲的建议后，百感交集，一时不知如何决定，回家和李雪商量。李雪说不行咱俩先去妈找的养老院看看吧，如果条件还行，咱们以后就多去看看妈，离得也不远。
张硕听后没说话，下楼点了一支烟，拨通了做律师的发小电话。
【律师分析】
随着年龄的增长，老人们为了避免爆发家庭争端，开始考虑怎样处理自己的财产，主要是房产。下面主要分析2种方式：
第一种，生前处理，即生前即将房产过户给子女或者想给的人。
这种生前处理有2种途径：
1.赠与，即老人把自己名下的房产赠与给某个子女或者其他人；
2.买卖，但此买卖非彼买卖，只是通过买卖的方式完成过户。
因各地在房屋赠与、买卖上的纳税政策不同，这两种方式在纳税上也有所区别。
以北京为例，如果老人名下为唯一住房、受益方名下无住房为例，赠与交纳的综合税率为3%，而买卖交纳的综合税率为1%，且直系亲属之间买卖还可以退税。
第二种，生前安排，身后处理。
这种方式实际上就是老人在生前立下遗嘱，在遗嘱里把财产分配安排清楚，待过世之后由受益人或相关人员实际处理。法定继承人按遗嘱继承的房产，不用交纳税费。
遗嘱有多种形式：
自书遗嘱，即整个遗嘱都是老人自己手写；
代书遗嘱，即由被人代写、老人签字的方式，但这种方式必须有两名见证人；
公证遗嘱，即在公证处办理遗嘱公证，这种遗嘱效力最优先，如需更改也必须用公证的方式。
继承人在拥有遗嘱的情况下，在老人去世后，可如下操作：
一、继承人对遗嘱认可，无异议时：
1、房产登记窗口直接办理遗嘱继承过户
2017年1月1日开始，《北京市不动产登记工作规范（试行）》规定各房产登记窗口可以直接办理房屋继承过户，当然前提条件是各继承人之间没有争议，认可遗嘱。不过因该《规范》才开始试行，至于各房产登记窗口具体实施如何以及操作的成熟度、掌握的尺度如何还不清楚。
2、公证处办理遗嘱继承公证
相较于房产登记窗口，公证处办理遗嘱继承的经验和程序很成熟，继承公证费依照遗产价值按比例收取，以一套价值500万的遗产房屋为例，大概需要4万的公证费用。
3、通过法院诉讼程序继承
此方法并非真正打官司，只是走一个法院的程序。现在北京的各个基层法院都有人民调解或者诉前调解机制，对于没有争议的（遗嘱）继承案件可以直接通过人民调解+法院确认或者诉前调解方式解决，法院均会出具具有法律效力的文书。这种方式一般法院不收费或者收很少的费用，但周期较长，时间不可控。
二、继承人对遗嘱不认可，有争议时：
那就只有一个办法了，就是去法院诉讼，请注意这是真正的打官司。最后遗产如何继承，以法院判决为准。诉讼费用也是以争议财产的标的额作为计算基准，400万左右的房产，需要交纳的诉讼费用一般在1万8千元以上。
