大拆大建什么时候结束，深圳城中村改造将不再大拆大建：更多采用微改造方式，为什么？

深圳是到目前为止大拆大建什么时候结束，是第一个城中村改造项目投资不经济的城市。对于城市经营角度看，是否大拆大建对地方经济不产生太多效应，也就无所谓大面积安置，又或进行微改造！深圳也是从去年下半年开始就放慢了大拆大建的脚步，未来逐步向微改造为主的未来社区发展。除非一些重要经济场所或公共配套用地才短期内进行拆建，而大部分需要经过若干年且按部就班循序渐进地推进城中村改造。

主要体现在以下几个方面！

其一，深圳的城中村都是一些手拉手高密度的房产，很多的楼层层数达到了7～9层，即便按照4～5层的房屋面积进行补偿，估计容积率也是高达2.0以上，甚至达到3.0。相比于其他城市城中村容积率只有1.0左右可要难以操作。加上赔偿的金额和面积也高，深圳在操作城中村改造项目中能够达到收益平衡就已经不错了。城中村改造也就要更多地从城市面貌出发。

其二，不进行大拆大建未必就会成为贫民窟，深圳微改造也为全国带了一个好头，通过合理布局、重新构思、改造更新等措施已经打造了不少理想的未来社区。不仅保留了原来的一些历史风貌，也增加了更多的智能元素，让城中村变成了创新、产业、居住、休闲的场所。

其三，深圳有了今天的成就，不仅得益于改革开放、政策支持、外资的进入，还有离不开城中村的支撑。据说深圳的城中村在最多时期可以容纳近千万的人群居住，不得不说，城中村为创新者、闯荡深圳者、刚毕业的大学生和中底收入者提高的比较廉价的住所，对城市发展的贡献多多。今天虽然深圳可以和旧金山看起，可深圳也是人口引进最多的城市，2018年就以引进50万人排在全国第一。城中村的保留也为城市的中低收入者留下一个生存的空间，这也是一个城市的底线！

总之，逐步完善城中村改善，增加对城中村的微改造。深圳不是拆不起，也不是不敢拆。而是进行微改造根本就不损色于重建，未来社区甚至更具特色。也可以吸引更多这种层次的人群进来，让城市更具魅力！

实际上，即便是城市不大拆大建，真正的老农民最后的归处还是他们农村的故乡，因为，他们的根在农村，亲情也在农村，况且，即使他们有一天不能干活，在农村自家的院子里种些蔬菜，最起码也节约了不少生活成本。

实际上，近一.二年以来，不少农村的老年人，以经回归了乡村，向内蒙古中西部，前几年的政府十个全覆盖，以经有好多老农民回乡了，而且，内蒙古中西部农村地多，这些年国家的优惠政策还深入民心，对有些老农民来说，有其在城市待着吃苦受累，还不如回乡自由自在。

况且，当下的城市近郊，有好多民房租不出去了，原因是，年青人基本上在城市买下了房，尤以四十岁左右的农民最多，至于老年农民，该买的早买下了楼房，没买下楼房的老农，人家原本也不打算在城市居住，所以也不用操心住房的细节，能出现现在的这种状况，全都与农民脱离城市有关。

这是一个关于近期房价上涨的问题，的确开发商在疫情下，增加和招揽直播电商售房，方法和时机把握的很好，售房效果不错。

但这并不能说明房价会继续上涨，我们通过以下事实说明一下。

1.大拆大建中，有大量拆二代手中有购房补偿金，这是推动房价上涨的一个主要原因。

2.多省市取消落户限制，对部分需求者促成购房，推涨房价。

3.疫情形势冲击下，央行施行宽松货币政策，通货膨胀的预期不会改，所以房价有上升的条件。

4.严重疫情后，房产市场会有恢复性需求，而使房价有恢复性上涨。

这种上涨范围有限，房价长期走势，还是由政策、金融、土地、人口等因素共同决定。政府坚持”住房不炒”定位不会改变，所以政府牢牢掌握着调控主动权，刚需朋友不必为短期效应担心！

而重点一线城市房价是下降的，从北上广深3月份二手房价看，环比全部下跌。4月环比3月上海下跌5.85%、北京下跌6%，北京同比去年下跌3.8%。

大家重点要明白的是，政府调控趋势是依据民生的，因此没有当地居民收入支撑的高房价，很难长期持续。

徐家湾区块位于西安市绕城高速内正北部偏东，紧邻西安市政府，距咸阳机场25公里，距离市中心钟楼8公里，距离西安北客站仅有2公里，交通十分便利，区域位置相当优越，处于大西安范围内的核心部位。但作为目前西安市主城区内最大一块待开发区域组团，基础设施落后，居民生活环境不佳。属于城市核心区的价值洼地。自西安市委、市政府北迁至未央区，用短短十年的光景带动了西安城北迅速崛起。然而位于市委新址东北侧的徐家湾区域一直没有实施改造。这与欣欣向荣的现代化都市显得极不协调，所以徐家湾改造就显得愈加紧迫，区域亟待完成翻新改造。

| 徐家湾现状 |

就在一年前，西安市政府与中国建筑股份有限公司签署《战略合作协议》，双方将围绕西安城市建设六大重点领域开展总投资达800余亿元的战略合作。其中最主要的部分就是城北未央徐家湾片区的改造、中建西北基地落户西安北客站等项目。依照改造规划，徐家湾将定位为构建西安集智慧商贸、现代服务、绿色休闲于一体的军民融合发展之区、服务业转型升级之地、特色旅游业承接之所、低碳生态型乐居之城。同时，通过徐家湾地区的开发，也将弥补未央区对汉长安城遗址保护的投入。

| 徐家湾片区功能结构分布图 |

徐家湾地区综合改造项目北至西安市绕城高速，东至北辰大道，南至凤城五路，西至经北辰大道，规划总面积12.38平方公里。整个项目改造区的面积比西安明城墙内总面积还大1平方公里。是西安市“十三五”期间拟改造的十大片区之一。如此之大的区块，必然无法进行一次性的大拆大建。整个项目将会分期实施，已经确定的项目一期规划面积6096亩，工作内容包括规划修编、房屋征收、征地、安置房建设、纳入土地一级开发委托范围的大市政及基础设施建设工程、产业导入、道路和基础设施运营等，投资额达126亿。而拆迁安置对象为区内3个行政村的群众6000余人，同时配套约80.2万平方米的安置房。截止目前，拆迁的准备工作正在有条不紊的进行之中。由于整个综合改造区域内城中村、建材市场、大小企业穿插分布，改造工作相对复杂。按照规划，预计开发周期为2015-2030年。

新区遵循“产城融合、智慧生态、典型示范”的规划建设理念，着力打造以科技创新与智慧低碳为核心的“西安未央创智城”，该区域将建设成为：布局合理、功能多样、集成营造、国际化程度高、产业繁荣的业未央；基础设施先行、低碳环保、智慧城市先行的智未央；逐渐形成遵循自然协调的开发空间网络的绿未央；和生态宜居，环境优美，安居乐业的乐未央。

全国首个城改PPP示范项目

徐家湾综合改造项目还有另外一个层面上的积极意义：它被列为西安市发改委第二批鼓励社会资本参与建设营运（PPP）项目；同时也是财政部第二批PPP示范项目名录，是全国第一个、目前唯一一个城市综合改造PPP示范项目。

近日，在筹备了一年之后，位于西安未央区的开元公园和高铁寨汉墓遗址公园同时开工建设，这一举标志着徐家湾地区综合改造项目的正式启动。