全国大中城市租金均价止涨转跌，房价逆势上涨15%，租金却在下跌；释放了什么信号

根据中国房协的数据，大部分一线城市房价上涨，像深圳这样的城市更是同比上涨了17%全国大中城市租金均价止涨转跌。最近，杭州更是出现了6万人抢900多套房的购房热潮。与之形成鲜明对比的是，全国一线城市的住宅租金却在下跌，以深圳为例，跌幅近10%。我也去关心了一下上海地区的房租情况，原来8800元/月的二室一厅的大户型房子，现在只要8000元/月，上海房租跌幅与深圳相差不多。

导致深圳、杭州等城市房价大涨的原因主要有三个：第一，货币政策持续宽松，今年以来央行又是降准、又是降息，希望能够刺激实体经济的回暖。但释放出来的资金大量流向房贷市场。与此同时，央行又调降了逆回购、MLF（中期拆借便利）的利率，引导LRP利率下行，而LRP利率的下行，最终会传至房贷市场的利率，房贷市场利率回落，又鼓励了投机炒房资金的入市。在此背景之下，房价又怎么不会逆势上涨呢？

第二，与地方政府鼓励买房有关。为了防止房价出现大幅下跌，地方政府频频出台政策，鼓励市民们买房。部分地方政府相继推出直接奖励购房或鼓励房地产商让利于民的政策措施，在一定程度上引导和刺激了楼市行情。据报道，已有广州、杭州、南京等城市出台实施相关政策。购房力量的聚增反而推动了房价的提升。

第三，疫情过后，开发商们为了回笼资金，促进新开楼盘销售，就会雇人凑数来假冒所售楼盘的繁荣景像，而由于此次疫情持续了三四个月，本来有些家庭想在春节前后就买房的，现在都集中在一个五月份买房。由于大家集中在一起买房，就会推动当地房价的小幅上涨。

实际上，部分城市的房价逆势上涨，是多种外力干预的结果。但是房产租赁市场却不会受到外力太大的影响，基本上是供求关系所反映的市场化结果。那么今年深圳、上海等地的房租为何会出现罕见下跌呢？首先，疫情过后，很多出口企业不景气，订单根本拿不到，这导致农民工失去工作，只能回到家乡去发展了，这就导致很多空置房产租不出去，房东只能是降价出租。

再者，由于疫情刚刚过去，很多地方复工复产只有原来的一半，还有很多学校没有完全开学，学区房现在也租不出去，这都直接地延后租房需求。最后，疫情过后，国内经济刚刚开始要全面恢复，很多企业发生经营困难，他们也只能降薪减员，现在老百姓收入减少了，租房能力减弱了，房东开出高租金的房子根本就租不出去，难以成交。所以，只能是降低租金。

部分城市的一手房价上涨，这不足为奇，在货币政策宽松、政策鼓励购房、房贷利率下行等利好作用下，岂有不涨的道理。但真正反映市场本质的是二手房和租金市场的价格。从这次深圳、杭州等地房价上涨，而各地租金下跌可以看出，现在部分城市房价上涨是逆势而行，很难长久下去。未来决定房地产市场大势的是二手房（受政策面影响较少）和租房市场的价格体现。所以，即使部分地区房价上涨也已经是强弩之末了，即使短期出现上涨，也是最后的疯狂，疯狂过后又是一片狼籍。

感谢邀请！出现房价下跌条件是：无产业支撑，人口输出。民众收入低，经济下滑，拥有优质资源少。

而我国大中城市多数是人口净流入、企业效益比较好。经济快速增长，民众收入稳步提高和拥有优质资源的区域。这些大中城市对周边地区产生虹吸效应，是年轻人就业创业向往的首选所在地。对房子存在刚需消费欲望和大量改善型性需求。出现未来两年房价下跌四成？只能是子虚乌有的设想。

假设这种现象存在。第一年下跌两成时新房和存量房交易量下降，买涨不买跌是民众心态。开发商新房销量下滑就会影响买地的热情；土地成交量下降,地方财政收入严重缩水。打破地方收支预算平衡，地方债务雄起。

房地产不景气还会影响到为其配套的几十个上下游企业效益。先是上游生产企业:钢铁、水泥和建材等产能过剩，供大于求。市场产品滞销、份额占有率降低时，企业就会裁员。后期为房地产下游服务的装修、园林绿化、家具家电等行业将迎来寒冬。撑不住的企业将倒闭，银行坏帐增加。行业内就业的民众将失业，影响社会稳定。

第二年当房价下跌四成时，银行存在系统性风险。前期首付4成以内的业主们房产变成"负资产"，就会出现弃房断供，把房子扔给银行。银行成为房东后为收回资金自救，再把房子抛给市场；一系列连锁反应进入恶性循环。存在金融危机，民众惶恐不安……以上描述只是假设。于国于民都是灾难，国家不允许，民众不希望。

事实正相反我国大中城市存在人口涌入快和房价上涨的压力。大多城市在限购之列，限炒客把大中城市优质资源留给刚需和为城市做贡献的民众。所以外地户籍的刚需要有社保或纳税证明方有资格购房。部分热点城市出现一房难求摇号买房现象，明显供不求应。

在我国土地和银行国有体制下；在大中城市经济持续增长和人口逐渐涌入的情况下；不可能出现未来两年内大中城市房价下跌四成的现象。就是幻想一个石烂江枯、敲冰求火的结局画面。