旧改过后的老小区有投资价值吗，想要在石家庄买个市中心的老破房子做投资，可行吗

投资最讲究的是收益，投资房地产也不例外！如果想在石家庄投资中心地段老破房需要解决2个问题，第一，值不值得投资，第二收益是不是可观旧改过后的老小区有投资价值吗。

中心的老破房能不能投资？我认为不能！因为石家庄这个城市的房地产本身就不适合投资，而是适合自住！一方面，这个城市的发展速度缓慢，产业支撑不足，整体来看发展的后劲和潜力不值得投资。2020年由于疫情，石家庄的GDP总量是5935亿，在全国排名38，而2019年在全国排36，2000年在全国排第21，20年的时间，石家庄在全国的位次倒退了17名。

另一方面，老破房子并不是一个好的投资方向，尽管在市中心的区域。因为老房子房龄老化，墙体、管道等问题比较多，而且也没有好的物业，将来升值的速度也不会很快。同时，老房子还面临未来交易的时候无法贷款，因为房龄很大的话将来贷款会受到限制，有的甚至银行就不放放贷了。如果你要投资老破房子，需要首先考虑以后能不能卖出去，好不好卖，好不好快速变现。

老破房收益高不高？最好衡量的方式是投入和产出的比例，也就是收益率。假设你投入了100万，能收益多少？可以跟基金收益、银行理财收益和定期存款比较，看看收益高不高！以石家庄二环内西里小区常青园一个2室一厅100万的房子为例，这个位置2室的房子一个月最多也就2000块钱，前提是每月都有人租。如果100万投资年化4%的理财，一个月的利息是3300，这还没算重新装修的成本，所以显然是不如投资理财的。当然，肯定有人说，这房子还升值呢？没错！但这种老破房子，没有好的物业，没有好的户型，没有好绿化，以后能升值到哪里去，毕竟这是石家庄，又不是北京上海。

中心城区的老破房子不能买了吗？老婆房子当然也不是绝对不能买，有两个点可以考虑。第一是知道城市发展规划，布局拆迁房。如果这个地段你知道马上要拆迁，可以买，然后等一两年拆迁，获得补偿金或者新房，这种投资我觉得值得。

另一个是买学区老破房，虽然未来学区房可能会有变化，但目前来看，学区房还有一定市场的，升值的空间也比其他老破房子更好一些，而且也不愁租不上价格，更不缺租客。

总结，如果买石家庄市中心的老破房子做投资，不建议！如果非要买，有2个方向：第一买即将拆迁的房子（需要有内部消息，不然没人卖）；第二买学区房，最好买好初中的学区房，小学的谨慎购买。

幸福里

大家好，我是勇谈。近日国务院的一则重磅发文再次掀起了旧改的热度，“重点改造2000年底前建成的小区”“政府与居民社会力量合理共担”是此次国务院办公厅颁布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》主要内容。那么旧改加速后，哪些老旧小区值得投资？资源属性强烈的小区自然是首选。借此机会简单谈谈我的观察。

旧改从2019年开始就有不少城市陆续开始实施，今年开始全面实施无疑会加快旧改步伐2018年棚改货币安置被变相叫停后，不少城市就开始试水旧改，用旧改代替安置是一种尝试，从目前来看这样的尝试已经得到了认可从2016年开始掀起的以“去库存”为背景的拆迁安置，导致了全国多数城市房价大涨。在2018年10月份住建部低调宣布“去库存”任务结束后，全国房价普遍大涨的局面也得到了控制。不过拆迁安置告一段落，城镇居民中仍然有不少居民的生活、居住环境堪忧。用“改造”代替“拆迁安置”的方案被提出，而且在经历过一年多的试水后证明了一点“改造不会对于房价造成太大影响”。这也是为何此次老旧小区改造被批准全面实施的原因吧。

棚改一度抬高了房价

棚改拆迁安置确实可以解决城镇居民的居住问题，但是带来的副作用过大，更何况拆迁安置叫停后还有大量的城镇居民居住环境需要得到改善根据官方目标来看，2020年要实现改造老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，到2025年底要基本完成对于2000年前城镇老旧小区的改造任务。此次全面启动改造计划，无疑会再次掀起一波经济刺激。不过此次刺激对于房价的影响会小很多，毕竟改造涉及到的还是一些基础的东西，比如：水电气和管道等。相信通过此次配套的升级改造，会使得一些老旧小区重新焕发生机，自然也会使得老旧小区的房价有一个提升。

可以肯定的是旧改之后的小区价格肯定要高于之前，不过投资的话还是要看区位，毕竟决定房价上限的是小区背后的资源属性大家需要明白一个基本事实，不同区域房价高低的关键跟房产本身没有关系，决定房价高低的关键其实是房产背后的资源属性问大家一个问题“大家认为一个城市三环内跟三环外的房屋建筑成本差距大吗？”答案是肯定不大，那么为何不同区域的房价差距会那么大呢？其实还是土地价值有很大差别，也就是我们经常提到的土地出让金、土地购置费用不同。那么决定土地价格的因素是什么？对于国内多数城市来说就是资源配套，这些资源包括但不限于商业、交通、教育、医疗等。也就是说但凡是资源稀缺性越高的资源，对于房价的影响就越大。那么搞清楚这点了，大家就应该明白投资房产的关键在哪了，投资老旧小区的关键点也在于此。

旧房改造开始全面实行

资源越是聚集，优质资源越是多的老旧小区自然更值得投资，怎么判断？是个难点2000年以前的老旧小区基本上都是属于单位家属院或者最早一批的商品房，这样的小区本身地理位置不错，周边配套也相对优质。不过大家还是需要学会区分哪些资源属于“独特资源”，不容易丧失。几点观察：

一般来说商业、医疗、交通等资源属于公共资源，只要你拥有户籍或在此居住就可以享受。这点大家应该很容易理解，目前来看除去医疗资源的享受跟社保缴费地挂钩外，多数公共资源是具备普惠性的。市中心的老旧小区或许会配套好些，但是稍远点的小区这些资源早晚会配套完善。城市稀缺资源目前来看还是集中在教育上面，从幼儿园开始到初中都是如此。目前来看国内多数城市高中的入学率只有不到60%，也就是说如果子女受到的教育水平有限很有可能在未来的中考中失利。让子女赢在起跑线上是很多家长的初衷，不过对于一些优质教育资源并不是谁都能够享受的，比如：公办幼儿园、重点中小学的入学名额等。相比较来说因为老旧小区本身存在的时间久远，经过20多年的发展周边的幼儿园、中小学资源配套更加完善，优质资源更加聚集子女未来进入优质学校的机会更大是事实。不同城市对于学区和学位的定义不同，甚至北京某区已经开始实行多校划片，那么学区、学位房会不会持续存在？大家心里需要有个准备。学区房和学位房的不同大家需要理解，不要犯了购买了学位房但是已经没有学位的错误；介于未来几年肯定是教育资源重新分配的动荡期，如果不是子女急于入学的考虑，老旧小区的房产还是不建议购买的好。毕竟教育资源分配不均的问题已经是社会问题，已经到了不得不解决的地步。包括北京在内和我所在的城市如今都在探寻一种相对公平（比如：电脑排号等）方法来分配学生。房产投资的收益方式也很简单“房价差和租金收益”，对于老旧小区来说也是一样除去拥有特殊资源加持的老旧小区房价会持续坚挺甚至上涨外，多数老旧小区的房价只会下跌，因为本身的房龄和土地使用年限都在减少看过我文章的朋友应该知道我一直有这样的一个观察“真正的炒房客，投资者很少投资二手房”，原因也是因为多数二手房的资源配套已经相对完善，房价是资源聚集度的体现。当一套房产的资源配套已经完善之后，那么也就意味着房价上涨（尤其是大涨）的动力已经消失。老旧小区也是这样，或许通过改造可以提升房产本身的居住属性，但是对于周边配套资源的加持却不多，除非有新的规划出现，比如：地铁或拆迁等。如果不是有特殊原因，投资老旧小区真的不建议。

老旧小区改造已经开始

老旧小区相对糟糕的居住环境决定了，很难有较高的租金收入，更何况如今租房市场不景气因为城市交通配套的日益完善，很多租房客都宁可选择稍微偏远点的地方租房也不愿意租住在老旧小区。毕竟老旧小区多数属于失养失修失管的状态，这些老旧小区也经常是偷盗等案件频繁的区域。无论是从居住舒适度还是安全性来说，都决定了老旧小区很难有较高的租金收入。更何况随着越来越多的拆迁安置房进入市场，租房市场不景气的局面会更加普遍。

综上，旧改加速，值得投资的老旧小区始终没有变。那些背后有优质教育资源支撑的老旧小区依然会是大家追捧的热点，当然老旧小区也存在某种“投机机会”，不过风险确实有点高。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。