深圳的房价可能下跌吗，你觉得深圳的房价到底会不会下降？

作为一个财经工作者深圳的房价可能下跌吗，我认为深圳的房价无论如何是都不会下降的。

深圳现在房价均价达每平米5万元左右，好的地段可能每平米都超过了10万元。2017年房价走势从1月份的每平米46049元上升到12月末的每平米51477元；2018年房价从1月份的每平米的51732元上升到12月末的53524元，其中最高的8月涨到54233元。从这儿可看出，这么严厉调控，深圳的房价还是在上涨。

而各类媒体说深圳房价在下跌，我觉得是不是让人怀疑是在玩数字游戏？而且，高达每平米5万元多元的房价，如果每平米了5元、10元或100元，也是房价在下跌，这种下跌有什么用，对房价总体走势会产生影响吗？显然是不可能的 。

同时，深圳作为一线城市，是全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业创新中心、全球海洋中心城市、国际性综合交通枢纽，中国三大全国性金融中心之一，这样的城市在产业、科技、就业等方面的优势是比较丰富的；而且经济发展较快，2017年，深圳市GDP达2，2万亿元，城镇人均可支配收入高达52938。可见，

人均GDP较高，且城镇居民可支配收入也在全国名列前茅，这样的城市无疑对外来人口具有强大的吸引力，未来涌入深圳的人口还将大幅增长，在这种态势下，深圳的房价会下跌吗？不要说下跌，不上涨都是不可能的，唯有上涨才是正确的方向。

而且地理位置优越，毗邻香港，两地经济相互辐射，未来深圳还将有巨大的发展空间。这一切都将会房价的上涨。此外，经济总会向前增长，货币投放总会不断增长，这样深圳的房价与全国各城市房价一样，上涨将是总体走势，只是上涨幅度、速度可能不会再向从前那样猛烈了。

①深圳的房价，大概率不会跌；

②房价本质上，取决于一个城市的土地价值。而土地价值，取决于这片土地上经济的增长潜力。

地产圈内人，爱讲一句话：买房，就是买一个城市的股票。

简单一句话，却是对“房价”直抵本质的认识。

举个例子，看下面一张图：

数据来源：深房网、克尔瑞等

深圳房价，2010年均价20205元/㎡，2019年涨到65516元/㎡，10年涨幅224%；

南宁房价，2010年均价6301元/㎡，2019年涨到11489元/㎡，10年涨幅82%。

什么意思呢？

2010年，你和朋友两人分别花100万，你在深圳、他在南宁各买一套房；

到2019年，你深圳的房可以卖324万；朋友南宁的房，可以卖182万。

从资产财富的角度，10年时间，你什么都没做，账上却比朋友多了142万。

以上只是两只“股票”的上涨幅度；如果两套房，同时出租，那房租就是“股票分红”。

2020年5月，南宁平均月租金为29元/㎡，深圳平均月租金为77元/㎡。

数据来源：中国房价行情网

计算两只“股票”，一年房子的“分红”，深圳比南宁多165%。

两套房子的材质都是钢筋水泥，并没区别。但价格却在10年间，天壤之别。

为什么？

道理很简单，金融学者香帅一句话，完美解释：

房子的价格反映的是房子所在土地的价值。

而土地的价值来自这片土地上经济的增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。

用一块棉花地做解释：

你100元买一块地，一年种植棉花卖200元。

第二年，棉花价格上涨，卖了400元；这时如果有人要买这块地，你还会卖100元吗？你卖的价格至少要200元。

同样面积两块地，深圳和南宁土地的单位面积产值不同，土地价值就不同——这就是土地经济增长潜力的区别。

再看一张图：

数据来源：深圳、南宁统计局

比较深圳和南宁，10年间GDP达到的体量和增幅，深圳远超南宁。

经济产值的区别，就是两个城市土地价值的区别。

中国过去20年，是房价持续上涨的房地产黄金20年，背景是中国GDP年均9%的高速增长。

如今，形势发生巨大变化。

2015年始，中国GDP增速降至7%以下，近5年增速不断下探至6.5%左右；已进入一个“增速换挡”时期；

2020年始，中国进入人均GDP万元美金社会，真正的中产消费社会；

人口流动，进入城镇化2.0阶段，由中小城市向超级都市圈集聚……

买房普涨的局面，已成过去。

“分化”，才是未来发展的主题。

超级都市圈、新一线城市、强经济省会城市，和三四线城市，经济发展态势分化，人口流动趋势分化。

一个城市内部，不同区域经济定位不同，企业和人口聚集程度也会分化，经济发展分化……

最终的呈现：房价分化。

来源：百度慧眼地图

一个鲜活例子：

2019年4月，黑龙江一个小城市鹤岗上了热搜。网传鹤岗一套46㎡房子总价卖16000元，单价300+元/㎡。

同期，深圳前海自贸区旁边一个二手房小区：诺德假日花园，正在成为深圳二手热盘。

一套49㎡两房小户型，总价卖429万，折算单价为87600元/㎡。

结论就是：未来，中国城市的房价呈现“分化”态势，有的城市上涨，有的城市下跌。

具体到“深圳”，按照知叔以上逻辑：

你相信深圳未来10年、20年，继续保持经济增长吗？

你相信未来10年，人口持续流入深圳吗？

如果你和我一样，答案是“yes”，那就无需怀疑：深圳房价未来涨面更大。

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