房企降价销售背后原因为何，打折就是降价，为什么房价已经下跌，开发商却说房价坚挺

大家好房企降价销售背后原因为何，我是勇谈。现实生活中经常看到这样的情况，哪怕是今年疫情期间已经有不少房企开始了“打折促销”，却也有一部分房企却依然维持坚挺的房价（近期听到还有上涨的）。很多朋友都会产生一个疑惑“难道市场不好的时候，房企不应该是降价促销吗？”固然有部分道理，但是从2018年开始全国的房地产市场就不是完整一块了，学会区别看待是勇谈的建议。借此机会简单谈谈我的观察。

全国房价普涨的情况已经持续多年，哪怕疫情影响下这样的局面也难根本改变，尤其是对于一些热门城市（一二线为主）过去20多年房价持续上涨的情况不会改变，因为我国城镇化目标还远未完成

学术界一直有一个这样的观点（包括决策层）“我国未来城镇化率要达到70-75%以上”而根据2019年的数据来看2019年我国常住人口城镇化率为60.60%，基本上是按照1年一个百分点的速度在增长，也就是说城镇化要真正达到计划房地产行业还有10-15年的发展机会。大家也可以理解为我国房价保持上涨的时间段大约有10-15年。而根据图上所示的过去多年的房价走势图可以看到我国房价持续上涨的趋势没有变（2019年也保持了6.5%的增长率），2020年哪怕有疫情发生房价持续上涨的情况也很难有根本改变（顶多跟2013-2014年一样维持低增长）。

开发商说房价坚挺肯定就是坚挺了，毕竟在融资端调控的时候开发商“哭穷”的时候更多，房企最重要的问题就是资金问题

疫情虽然发生了影响了房企2-3个月的房产销售，但是融资端的“口子”却开了不少。根据公开的数据开口，央行通过降准、逆回购等操作已经先后向银行释放了3万多亿的资金，根据银行的秉性大约50%的新增贷款会流向房地产及相关行业来看，大约会有1-1.5万亿资金流入。这部分资金正好可以弥补房企1-2个月的销售额，也就是说房企一直面对的“资金链问题”可能最先获得解决。图上所示是过去10年来房企商品房销售额走势，2018年销售额大约是15万亿，平均后房企月销售额不过1.25万亿，央企释放给银行的资金应该足够解决房企的资金链问题。

市场环境不好是事实，不过房企更懂得“买涨不买跌”的道理，究竟谁在“说谎”几个月后就能看明白房企之间因为实力和融资能力不同，面对同样市场采取的市场营销策略也不同

债务到期、融资能力、企业现金流等都会成为影响房企采取市场营销策略的因素。如果这个时候敢涨价的房企只有两个结果：真的不缺钱和虚张声势；究竟是哪种情况？其实时间就可以给出答案。如果是虚张声势，试图通过“买涨不买跌”的传统操作来哄抬房价，再撑2个月恐怕都是难事。所以，如果说面对此时还在涨价的房企，大家不要过分在意，有需求就买，毕竟如今供过于求的市场情况没有改变。

“房企的嘴，骗人的鬼”房地产行业是最具有演技的行业，这点已经成为共识

哪怕是国家从2019年开始对房企进行融资端调控，但是主要调控目标还是维持房地产市场稳定！！为何会如此？因为高达85万亿总资产的房企（2019年我国GDP总量不过99万亿）对于国家经济实在是太重要了。毫不夸张的说，房地产行业出问题了那么国家经济肯定出大问题。也正是因为如此，房企（尤其是龙头房企）在面对真正资金困难的时候就会发动力量来寻求支持。不过大家有没有注意到，今年疫情影响下竟然没有房企高喊“活下去”，只能说明了一个问题“房企今年资金链并没有大家想象的那么困难”。根据过去10年的房企实际到位资金走势图来看，房企资金的到位的增速并没有因为调控受到太多影响，说明了一个问题“房企真不缺钱”。打折未必是降价，“先升再降”是绝大多数房企都惯用的套路一般来说房企销售价与备案价之间可以有5%左右的幅度调整，对于尚未取得预售证的项目到底出售价多少，只有房企自己知道，很多房企就是利用了这点

当然需要说明的是这是已经备案取得预售证的房产，对于此次疫情期间包括恒大在内的房企试行的“线上购房”究竟出售给购房者的售价是多少？只有恒大自己知道。毕竟房产在没有取得预售证，没有备案之前，房屋售价是可以随时改变的（恒大只是收取了定金而不是购房款，所以也不算违规，况且承诺了可退）。这也是为何不少参与恒大线上购房的朋友都吐槽“打了75折后发现还没有年前的价格便宜”。

房价持续上涨的趋势不会变，但二手房的价格持续走低是实际情况，有需求可以考虑二手房

根据数据显示除去二手房在此次疫情期间房价出现回落外，新房基本上没有出现下降的，这也是由新房背后牵扯到的众多行业所决定的，毕竟新房价格上涨的决定因素太多。房地产发展到今天的阶段已经不是简单的不同城市的房价走势不同了，而是新房和二手房的走势不同了。这点大家需要明白。

综上，打折未必是降价，未必代表房价下跌。面对一些房企逆势涨价的情况，究竟该如何判断？其实静等2-3个月后就清楚了，是真的缺钱还是“装”的？到时候自然会明朗。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。