未来的大连中心城市，为什么2021年春节过后，大连房价大幅上涨

大连房价东北最高！但大连认为在全国不高！还要涨！其实，大连的真正城市人口200万，城市化率不到40%，在辽宁都是低的！未来，东北老龄化，乡村没有养老金日子会很苦，城市化率将是地区富裕的标志未来的大连中心城市。所以，大连现在已经是很好的了，未来压力很大，不要忽悠房子涨价了！从人口上看，改革开放以来，大连人口没有增加多少，市内4区没多少变化，其它郊区乡村也没有多大变化，根本没有外地人大量涌入的事！相反，南方城市人口翻番的很多！大连现在高新区房价上涨，就是人为炒作！要知道，未来城市中心北移，高新区就太偏了！

大连的房价已经不在低谷了，如果非要说低谷，那就往以前看吧。

我记得我和媳妇儿在2019年在马栏子附近买了套二手房，当时在中介的主持下，最后成交价大概是9200多一平，这还是2019年的价格。现如今，肯定不止这个价格了。

2020年那年赶上疫情，加上之前限购，那天大连的房价算是被压住了。虽然现在限购依然有，但是，今年，大连的房价明显上涨了，以高新区，体育新城等新楼房价的高企作为标志。别说这俩地方了，本人马栏子家附近最近新开了一个楼盘，叫“远洋·万玥府”，在富民路西头，以前是马栏子乳胶厂，目前正在施工，还没开始卖，但是，据本人收集的相关消息，这个楼盘以后要是卖的话，至少得31000一平。

我看了一下，论学区，道对面是马栏小学，也不是啥好学校。只是地角稍微好些，无非就是新楼，比我2019年买的楼少上个大坡而已。我听了这个消息我也感觉挺惊讶的，这地方的新楼能卖3万多一平说明大连的房价真的上涨了。

还有五一路有一段也有新楼建好了，以前那个地方是屠宰场，也就是10路车知邻园，高家村车站那段，那个楼估计价格也不便宜。

不过，要说的是尽管大连今年房价明显上涨，但是，大连的房价在二线城市中也就算个中等而已，对比一下和大连差不多的城市，如青岛，厦门，宁波等，大连的房价真心比不过这些城市，要是和北上广深比，大连的房价就更便宜了。而且，大连的月薪和房价比也没有北上广深那么离谱。

鄙人觉得，大连的房价很难下降，能做到每平米降几百块就算下降了。大连的气候全国也没几个城市能比得了的，这就是个吸引人的因素。还有些去不了北上广深的东北其它城市的人就在大连安家了，这些因素使得大连的房价很难下降。大连成了经济发达城市的后备区。

不过尽管如此，一名外地人想凭自己的工资在大连买房也不是很容易，除非你是高端人才。本人单位里有一名工人，一个月也就两三千工资，但是，人家硬是凭借自己多年的省吃俭用，攒了十几年的钱，首付12万，在大连市内买了一套二手房，每个月还1700多。他的家庭条件还不算好，家是瓦房店农村的，还有个脑瘫弟弟。那些说在大连买不起房子的，看到这位工人的条件，你们有几个条件比他还差的？你们在大连买不起房不觉得惭愧么？不过，本人建议实在不行可以先买一个便宜些的二手房过渡一下，这样不论是贷款还是还贷的压力都不大，待以后条件成熟再说，实在不行住在比较不错的二手房里也是可以的。

武汉自所以称为大武汉，这是先天条件决定的，武汉的自然条件，可打造建立全球规模最大的工业城市的同时，建成全球人口规模最大的城市。例如武汉青山巨大规模的武钢石化工业区处于四面环水的区域，不仅不影响武汉的人居环境，而且造就一座数十万人口的现代化的青山城。汉阳沌口国内最大规模的汽车工业区也是三面环湖，一面临江，在工业区的湖对岸近百万人口生活居住在环境优美的后官湖地区。大工业造就城市人口的大增长，城市经济的大繁荣。武汉两江岸线长超300公里，166个湖泊均布于武汉三镇，武汉罕见的水环境，可建造无数个象青山及沌口规模同等的工业区，又能承载数千万人口生活在优美的环境之中。武汉不仅拥有全球规模最大的大学城，还将建成全球最大规模的工业体系，金融及商业体系，最大规模的水陆空立体交通体系，全球人口规模最大的城市。最终武汉将与北上广深并列为中国5大一线城市。

在回答之前，我们先界定下讨论和比较的范围。

首先是新一线城市。按照2019年发布的《2019城市商业魅力排行榜》，新一线城市的最新名单包括成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波和昆明。

再看都市圈中心城市。目前全国共有上海、北京、广佛肇、杭州、深莞惠等10个2000万人以上的大都市圈，有重庆、青岛、厦漳泉等14个1000万-2000万人大都市圈。此前任泽平研究团队曾梳理出十大最具潜力的都市圈，而它们所覆盖的主要城市，包括上海、北京、深莞惠、广佛肇、南京、成都、杭州、重庆、武汉、长株潭等等。

那么，如果比较的对象，包含了北上广深等四个一线的都市圈中心城市，那么毫无疑问，它们现在的发展水平最高，未来的发展潜力也是最大的。

像深圳和广州，2018年和2019年的常住人口增长都超过了40万，吸引力首屈一指。即便像北京、上海这样采取严格的落户限制，依然还是有源源不断的人才和企业会资源流入，而且随着都市圈一体化的发展日趋成熟，对周边地区的虹吸效应还会进一步加剧。

如果撇开北上广深四大一线城市来看，只是对比位于都市圈中心的新一线城市，那么我们可以将它们分为两类，一类是成都、杭州、武汉、南京等代表的二线省会城市，另一类是重庆、苏州、天津包括东莞等非省会城市。

总体来说，省会城市的未来发展潜力，要高于非省会城市。原因至少有以下几点：

第一，省会城市有资源和腹地的优势。

一省之省会，往往是全省的资源中心和权力中心，比如为了经营方便，五百强企业在入驻时，肯定会优先考虑省会城市。而教育、医疗、金融等资源，同样会优先集聚在省会。

即便是和重庆、天津两大直辖市相比，成都、杭州等二线省会，也能够从全省调配资源，资源广度要强一些。也正因如此，近几年各大省份普遍喊出了强省会的口号，包括拥有超级地级市苏州的江苏，也明确表态要做大做强南京。

第二，省会城市的经济经济结构和产业门类，会更加齐全一些。

比如提到苏州，或者提到东莞、佛山等都市圈中心城市，它们身上都有很鲜明的特征，比如强于工业，或者强于外贸等。这种“单项冠军”的特色，正是它们能够脱颖而出的关键，但这也意味着它们城市综合功能是相对不那么突出的，在商业、交通、门户功能等方面，存在着一些短板。

当然这只是一种宏观的对比，具体到各城市而言，交通区位、发展基础乃至城市的开放水平，都是影响发展上限的因素。