深圳的房价曾在什么时间跌过，全国房价正式进入万元时代，深圳房价却两连跌，还能去抄底吗

全国房价正式进入万元时代，深圳房价2连降，还能不能抄底？我认为，房价已在高位，房产利润已经比较透明，加上政策打压，天时地利人和都没有了，逆势抄底的话，勇气可嘉，但已经很难取得成功了！我们都不得不面对这样的现实，就是抄底时代已经告一段落了深圳的房价曾在什么时间跌过。

01、我们不得不面对的楼市现状在说房价之前，先说一个三国故事，就是刘关张桃园三结义后，四处征伐，中间虽有小的成就，但始终刚勇有余，智谋不足，始终没有得到属于自己的立锥之地。

后来，短暂得到一个谋士徐庶，还因为曹操作梗，没多久就失去了徐庶。徐庶的出现虽然短暂，但让刘备尝到了甜头，于时，他辗转多地，三顾茅庐，请出了诸葛亮出山。

诸葛亮出山时，他的友人并不看好，认为诸葛亮“虽得其主，不得其时！”从后面的故事发展返回去再看这两句话，觉得特别睿智。

说这个故事的目的，其实是想说时势造英雄。目前，我们面临的楼市现状有三个不利因素：

①房价已在高位！（天时）

不管是大城市，还是中小城市，房价普遍都比较高。带来的影响就是不管是刚需、改善买了住，还是投资买了“抄底”？门槛都比较高，需要的资金量比较大，而且还能再涨上去的空间已经很难预料。

②房价利润已经比较透明！（地利）

现在，大街小巷的人都在谈论房价，都在关心房子，几乎是全民谈房。这带来的影响就是楼市信息会非常充分，不容易出现信息不对称的情况。

也就是说，几乎每个人对房子能多少钱买？多少钱卖？未来大概会涨到多少？还有没有增值空间？已经有了清醒的认识，不容易出现“抄底”的机会，房价已经“利尽”。

③政策持续打压！（人和）

过去20年，基于国家的城镇化战略，寄于城镇化政策之下的房地产获得了高速发展，房价从“福利价”迅速上涨到“市场价”，房价一飞冲天。

房价过高，引发一系列社会问题之后，政策不断出手了，像“国八条”、新“国八条”等早期调控政策，到后来的限购、限售、限贷、限商，最后到现在的“三道红线”、“房住不炒”、二手房停贷、倒查首付款来源，等等。

也就是说，政策层面已经不允许利用房子牟利了，去其他地方搞钱吧。

综合下来，目前在楼市，已经不具备“抄底”的天时、地利、人和三要素了。

02、未来还有没有机会？从经济学家的观点看，目前国家已经意识到房价存在泡沫，并且在利用能有效利用的工具组合去化解房价泡沫，让经济金融风险逐步化解。

也就是说，可能未来相当长一段时间内，楼市都将面对上面分析的三个不利因素，投资房产的话，需要想清楚。

那是不是意味着以后就没有机会了呢？

我是这么看的，从高层住宅不低于50年的建筑寿命看，50年可能是房地产的发展周期！98年开始住房商品化，到现在差不多22年，住房存量基本饱和，房地产从弱小走向强大，房价从福利价走向市场价。再结合50年周期，可能再过20多年，过去新建的大量商品住宅就将老化，甚至拆除重建，到那时，房地产又将进入“大拆大建”时代，房地产的机遇将再次开启。

但是，20多年后是什么样的经济环境？群众对住房的态度会不会像现在这样“狂热”？未来的投资渠道如何？都是未知数。

03、接下来房产投资的风口在哪里？我们大家都知道，目前房子存量已经非常多了，而且政策还鼓励企业自有用地、农村集体建设用地、园区配套用地及空置房产，都可以建设保障性租赁住房（50-70平的小户型），符合条件的，还可以发行REITs。

也就是说，“釜底抽薪”，要让更多“廉价”的土地入市，建设小户型长期出租，让市场上增加“低廉”的、可长期出租的小户型，目的是拉低房租，扶持新市民和年轻人，引导资本向这些领域投资。

大点的资金，可以联合这些有地的“地主”联合盖房收租，当包租公！小点的资金、社会闲散资金，可以通过买REITs的形式投资进来，享受不动产证券化收益，当包租公的“股东”。

民间资金对买房不感冒之后，必然会寻找出路，而迎接他们的可能是包租公，也可能是包租公的股东。对房产建设来说，可以从过去直接高息借贷运营变成吸引投资0成本运营，风险会更小，收益会更有保障。

但是，民间资金要想获利，需要注意两点：

①选好REITs的基础资产

比如，已经是好多年租不出去的商业综合体，周边人口不足，配套不完善，交通也不行，这样改成的保障性租赁住房，可能后期的出租率也不会高，投了REITs的风险可能很大，就不建议投。

②选好REITs的运营机构

这点也很关键，目前从试运行看，REITs的发行是券商机构，而基础资产运营又是另外的机构，说白了，卖REITs和运营资产的人是分离的。

毫无疑问，从美国REITs运营历程和规模看，我们以后的REITs也将是个万亿级以上的市场，REITs无疑是个成功的模式。但不要忘了过去的P2P，照样是个好的初心，但最终走偏了，这个经验和教训我们不得不防。

从REITs模式看，券商机构作为代理销售方，目标只是获得代理费，没啥大的影响。那REITs投资的关键就到了运营方，对运营方的考察可能就是重中之重。

所以，未来不动产抄底的机会可能暂时告一段落了，甚至可以说“利尽”了，但新的机会可能会出现在REITs领域。

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