秦岭别墅百名少女案，买小产权房到底有没有保障呢

首先我们旗帜鲜明的说清楚秦岭别墅百名少女案，买小产权房没有保障，这个丝毫不含糊，不容置疑。

现实中也有极少数人在买小产权房，可以买吗？他们为何买？她们如何买的？

一.那么什么是小产权房？

小产权房是民间的一种约定成俗的叫法，并不是一个严谨的官方词汇，在我国房地产相关法律、法规没有这个名词。

小产权房主要指两类：

一：经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批，建设在农村集体建设用地上的城中村改造房，有证也叫宅基地，产权登记在个人名下。

有的是合法建设，但是产权登记在集体名下，属于集体的物业，但是由村民个人居住使用，也有的是回迁房；

有的则是企业的集体集资房，建在企业的土地上，房产证会写集体产权占据多少比例，个人产权占据多少比例，只要企业同意，可以在企业改名字，受到企业保护，但是不受国家保护。

二：未经任何国家相关部门和环节审批，建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，你可以理解为这是一套完全没有合法证件的违建房。

二.房产归属以登记为准

我国法律规定房产的归属以登记为准，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现实中，我们会遇到很多涉及房产归属的协议，比如离婚协议，继承公证（公证遗嘱书），房产买卖合同，赠与公证约定房产的分配，只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记，就不能说这套房子已经是自己名下了。

所以购买小产权房无法登记在你的名下， 自然就无法认证房产归属了！权益无法得到保障。

不动产登记需要交税，你愿意免税不登记吗？

办理不动产的转移登记，需要交税，按照不同的房子，交易情况，税费是不同的，通常需要数万，十几万，甚至几十万的税费，你见过房子可以过户的前提下，买家告诉业主为了节省很多税费，房子不去办理过户手续吗？

我相信这样子的买家是不存在的，当然为了节省增值税（需要等满2年），个税（等满五年唯一），契税（等买家首套）等税费，有的买家会等房产证满二年或者满五年才交易，适当延迟过户时间，在风险可控前提下是存在的。

三.谁可以合法购买小产权房？

如果是合法报建的小产权房有房产证，也叫做宅基地，那么本村村民是可以买卖的，小产权仅限于本村户口的人购买。本村村民仅限于当前户口在本村，如果户口已经迁移出去，也是丧失了买房资格的（比如女儿外嫁或者上大学迁出户口，或者入伍，移民注销户口）。

为何不让村外的人购买？

相信这与王朝周期律有关，为了保障农民利益，让农民有土地可以休养生息，防止土地被兼并，造成失地农民生活困顿，所以我国不允许村外的人购买土地以及土地上面的房屋。

四.小产权房的缺陷到底有哪些？

1.无证无法证明权属：

上面说了，有的小产权房完全是违建，没有任何证件的，有的则是虽然有证，但是证件不登记在你的名下，故而对于买房人来说，房子并不能算是本人名下的房产。

2.小产权房质量差

小产权房的建设通常都是小包工头建设的，建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比，而且缺乏监督，尤其为了赚快钱，建设质量其实是无法比拟的。建筑年限稍长，容易就可能比较破旧，甚至出现裂缝等影响居住体验，也会较快进入危房导致无法入住。

3.无金融属性

由于小产权房没有产权，无法交易，故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，故而不可能因此申请到房贷的，必须全款购买，后续也无法申请抵押贷款，这个和商品房不同。商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷，经营贷，最多可以申请到房产价值的70%，甚至更高。

有的出售小产权房会让买家申请信用贷，务必要注意，信用贷总体上额度不高，利率很高，借款年限不长，所以还款压力会很大的，务必要注意慎重申请信用贷。这个本质上与房子无关的，不能说是这套房的金融属性，购买小产权房通常情况下也不会增加买家的信用贷款额度。

没有金融属性意味着没有金融杠杆，升值幅度有限。

4.拆迁风险，完全无保障

由于小产权的建设可能没有得到有关部门的认可就建起来了，故而拆迁的时候，有可能得不到丝毫的拆迁补偿，即便有证，拆迁补偿也是给原业主的，不会给购买人，故而风险很大。

5.小心破限购，返租等概念的房子

一套房子有多种权限，主要有所有权，使用权，收益权，所有权和使用权是可以分离的（出租），很多小产权房的出售都会宣传为公寓，可以破解限购政策。另外有的投资性质的，也会用返租的概念，这个更加要小心。

五.小产权房的优点有哪些？(为什么仍然有人在购买小产权房？)

基于此，非村民购买小产权房一定是非法行为，是无法得到法律保护的，我们坚决反对大家购买小产权房，态度非常明确。可是我们又经常遇到有人推荐小产权房，甚至有的人明知道风险，也有少数人在购买小产权房，这又是为何？

1.价格便宜

举个例子，东莞厚街万达公馆二手挂牌均价23000元/㎡，而就在不远处的小产权房世纪公园均价却仅为5500元/㎡，为厚街万达公馆的四分之一。（数据来源：东莞房姐）

（来自安居客）

从通常的小产权房与周边的商品房来分析价格差距，通常来说小产权房的价格在商品房的1/4到2/3之间，换句话来说全款购买小产权房的钱只能用于商品房的首付款，这个价格差距还是非常有吸引力的。

2.商品房也存在无证交易

我们也经常遇到一些客户购买尚未出房产证商品房，比较常见的是一手业主购买了商品房，因为一手楼出证比较慢，遇到业主本人的一些情况，有可能在尚未出证的时候就出售，这种房子也比周边已经出证的房产价格明显低一些，也有人购买的。当然相比小产权房，这种房子通常过一些时间可以过户到本人名下的，但是毕竟当前尚未过户，暂时也无法过户，所以风险其实也是存在的，交易不受保护。

3.由于限购没有资格购买商品房

房价不断高企，为了解决自己的住宿问题，有一套房子可以承载自己的都市梦想，很多人在买不起商品房或者没有资格购买商品房（当前多数城市有限购政策）的前提下，眼光转向了价格优势明显的小产权房。

六.小产权房的保障有吗？

购买小产权房的人还有哪些考虑呢？我们换一个思路来考虑，你想要什么保障？

1.无法剥夺的产权证明！

大家都知道，购买正规合法的商品房，可以到不动产交易登记中心办理交易过户手续，拿到了登记在本人名下的房产，国家就会保护本人的私有财产（神圣不可侵犯，非常自傲，我有房了！）。

2.商品房本质上也不是永久性的保障？

任何一套房子都存在房屋寿命问题，想象一下，你购买了一套老房子，属于商品房登记在你的名下，楼龄可能比你的年龄还大，再过几十年，房屋逐渐破败，有可能成为了危房无法居住，甚至自然倒塌，房子灭失了，房子还属于你的吗？当然不是了！

另外我们的商品房执行的是土地出让金70年政策，虽然当前确实很少有到期的，不过慢慢的早期的房子也会进入土地出让金时间到期的问题。

所以即便购买一套合法合规的商品房，我们其实也购买了所有权（产权），但是这个产权也会自然失去的，不可抗拒，也可以理解为我们购买的所有权本质上也是购买了几十年，上百年的使用权（得到法律保护，不受侵害）。

3.购买小产权房其实核心是一次性支付了一笔多年的租金

如果小产权房是有房产证的，那么从租赁角度来说，不超过20年的租约是得到保护的，我们可以理解为，购买小产权房，其实是购买一笔长期的租约，相比通常的租约是按月按季度，按半年，或者按年支付租金，这是一笔多年的租金提前预付了。小产权房的业主有义务保护你的租约，如果提前违约，需要支付一笔违约金。即便小产权房在本村村民之间转让了产权，按照买卖不破租赁，租约也是得到保护的。

如果小产权房本身是违建，那么所谓的业主本身也是朝不保夕，自然无法顾及你的利益了，一旦出事，估计跑的比兔子还快，想退钱，那就难了。非法物业的租赁权（使用权）也是无法

七.有的小产权房有产权证，啥意思

这个是否有证，其实真的与你无关。

有的小产权房是合法报建的，确实有证，但是这个证是他人的名字，有证的小产权房也会比无证的便宜一些。

有的房子则是违建，完全无证的。

有一些小产权房其实提供的是自制使用权证，或者其他五花八门自制的证件，完全是蒙人的，得不到国家的认可。

八.小产权房可以再次转让吗？

既然你的购买是非法的，得不到保障的，自然你也无法出售了，我们呼吁不要购买小产权房，所以购买小产权房的受众面是很小的。

不过既然你购买有价格优势，相信你出售的时候相比将来周边的商品房依然有价格优势，所以在一定程度上，也会有人购买的，理由基本上和你购买的道理是一样的。

转让小产权房会有盈利吗？相比商品房有银行贷款的杠杆作用，小产权房的收益比例一定会低一些的！如果周边的商品房升值了，你的小产权房价格也会随之升值的。也一样可以类似商品房那样子住了几年，还加价卖出去了。当然最近一段时间商品房价格稳定，小产权房价格也一样比较平稳的。

如果说你拥有该房子的使用权，你转让的其实也是使用权，在周边商品房租金没有提升的前提下，小产权房的升值空间有限。

说到物业升值再次转让，务必要注意被原业主毁约收回

一旦原业主要求收回有的可以退还原购房款（略略还有点补偿权作利息，不过通常很少），也有很多会找各种借口强硬收回，原房款都未必退还，可以说血本无归。

九.小产权房如何交易？

1.务必到管理处，或者村委签约

这种签约也谈不上对你的保护，因为交易既然是非法无效的，不过多一个见证人，自然多一点点的保障。

2.公证有效吗？

至于有的人说能否去公证处做公证，能否让律师见证，原理基本上一样的，无法彻底保护你的利益，但是多一点点的保障（见证人）。

3.记得让家人签字。

如果有房产证的，建议让产权人的家人（妻子，子女，父母）等也签字。将来家人以不知道为由夺回房产，你自然多了一个说辞了。

4.记得约定补偿

写清楚如果有拆迁或者无法继续居住，酌情退还有关的资金，业主如果拿到了拆迁补偿，则可以要求对补偿金分成。

5.合同如何签：

买卖

有的小产权会签署买卖合同，当然了，上面已经分析了，这个是无效的

使用权转让

这个其实就是出租，如果小产权房是合法建设的，那么使用权（出租）的转让也是有效的，如果房子本身是违建，使用权的转让其实也是无效的。

共建

也有很多小产权房，在建成之前采用共建的商业模式签约，业主出土地资源，你出建设资金，建成后房子的其中几层给你使用，有的约定使用时间，有的则约定其中部分房间永久性归你使用。这个模式务必要注意，建设资金支付了，最后干脆连房子都未建成，损失可能会更多，当然一旦建成入住，成本显然比上述的会低一些。

十.拆迁有补偿吗？

通常来说，即便是违建，征地式拆迁会有一定的补偿，如果是拆违式拆迁，自然不会有任何补偿的。

当前各地拆违的力度很大，存在部分买家刚买了房子装修完毕，房子就被强拆了，简直欲哭无泪，非常的崩溃。

有证的小产权房拆迁肯定会有补偿，而且额度会较高一些，有证的小产权房不会随便被拆迁的。

十一.小产权房会转正吗?

传闻小产权房转正的新闻其实蛮多的，但是站在当前的政策下，转正的概率很低，至少短期内不会转正的，基本上属于中介或者其他利益相关者蓄意误导性质的新闻传播，无法得到官方的确认。

十二.哪些小产权可以购买？

1.同一个村集体内部转让。

这个肯定是合法合规的，到房子所在的村委，乡政府等有关部门办理登记手续即可得到认可和保护。

2.法不责众

如果小产权房成行成市，已经形成规模了，拆迁难度就很大了，毕竟涉及太多的利益。

3.看规划

购买之前最好上规划局有关网站打听一下该区域的规划，如果已经有规划（或者潜在的规划），那么房子被拆迁的概率自然就大大的增加了。

4.得到同意

如果你购买可以得到特许，有关部门允许你的交易，自然也是可以的了，不过好难啊

综合以上分析：

1我们强烈建议不要购买小产权房

2如果你将购买小产权房视同租赁，一样没有产权保障，也可以酌情考虑的

3如果可以居住该小产权房足够长的时间，那么也是值得的。提前支付租金住满期望的期限，也算是合理的。

4购买小产权房最大风险是拆迁或者被业主强制收回，血本无归。

你会购买小产权房吗？你周边有人买了小产权房吗？他们过得如何？