房产价格高为什么建筑成本太高，是因为开发商的建房成本高，而背后的原因，则是地价高，材料高，人工高，楼盘贷款成本高。
房地产公司倒闭，是因为房地产公司债台高筑，经营利润在不断下降，经营风险不断加大。
房产价格高的原因。最近十几年，国内地价每年都在上涨，2020年国内平均楼面地价已经涨到了每平米6763元，在房价中占比超过了68%。
与此同时，全球性大通胀下，建材不断上涨，人工工资不断上涨。房地产定向去杠杆下，开发商的融资利率不断上涨，有的开发商融资年利率已经超过10%。
由于土地、材料、人工和楼盘贷款成本不断上涨，开发商的建房成本也在不断上涨，这才是房地产价格高的根本原因。
房地产公司倒闭的3个原因。1、房地产公司债台高筑。国内房地产公司普遍债台高筑，杠杆率非常高，资产负债率超过80%是普遍现象。
而且国内房地产公司的融资利率非常高，有的房地产公司的融资年利率竟然超过10%。
2、经营利润在不断下降。一边是建房成本不断上涨，一边是新房遭遇严格的限价，房地产公司赚钱能力在不断下降。
最近这几年，房地产开发公司的毛利率和净利率都在不断下滑，因此，已经上市的房地产公司，股票价格不断下跌，市值也在不断缩水。统计数据显示，2020年国内的房地产上市公司市值缩水8000多亿。
3、经营风险不断加大。由于房地产公司杠杆率太高，资产负债率太高，去年国家给房地产公司划了三道红线，严格限制财务状况不合格的房地产公司再融资。
被掐断了融资渠道的房地产公司，只能靠卖房回款来缓解资金困境，经营风险不断加大。
很多人难以理解，为什么房价会这么高。尤其是知道建筑成本的人，更对其不能理解，觉得这里面有鬼，或者认为开发商利润实在太高太高。
需要说明的是，按照造房的实际情况，一套房子的价格主要由这样几个方面的因素构成，土地成本、建筑成本、开发商利润、各种税费。二十多年前，房价的主要构成是建筑成本，一般都在50%以上，有的达到6、70%。如果是高档住房，会更高。然后是各种税费，土地成本很代，尤其是划拨地，就更是没有成本。施工企业的利润，也是适中的，不会太高，也不会太低。
自房价进入上涨通道后，一切都变得让人无法适应了。房价构成变成了：土地成本约40—50%，建筑成本上10—20%，各种税费10%，开发商利润20%左右。这其中，开发商利润有一本会花在打通各种关节上。自然，房价就不可能不高了。
嗐，还在用水泥、混凝土和人工的价钱算房价？思路大大错了。无论合理还是不合理，房价都不是这样算的。
更有一些人说：你这算得不全面，得把建筑成本、工人工资、设计成本、税啊、费啊、土地成本，配套设施，再加上开发商的合理利润，才能算出合理房价。
可是，这样的算法，和“水泥混凝土成本论”有区别吗？
正确的经济学观念，不是成本决定价格，而是价格决定成本。
价格是由什么决定呢？由供需情况。北京的房子，由于土地限额和房产供应的限制，导致供给非常有限；而北京人口又多，经济又发达，住房需求十分旺盛。消费者竞争，决定了北京房价的最终落定。
当然，开发商有自主决定权，六环以外的房子，他也可以喊价每平米20万——抱歉，脱离需求的定价行为，并不会被市场普遍接受，开发商只能自娱自乐。
因此，真正的市场定价，是在给定的供给状态之下，消费者竞争推动出来的。
价格决定成本，什么意思呢？
既然北京的房子可以卖出高价，开发商可能会赚很多钱。于是，各种削除开发商利润的因素，会随之上涨。最主要的是地价——政府也想从土地中获利更多。他们设计的“土地招拍挂制度”，就促使开发商激烈竞争。只要有钱赚，再贵的地也敢拿。开发商不断举牌加价，北京地块就被推高到非常高的价格。地价成本也因此涨了上来。
地价成本并不决定开发商的售价。前面说了，开发商的房子售价是由消费者决定。
如果开发商拍地的时候，核算成本失误，没控制好土地成本，地价比预估贵了一倍。那么他会不会把成本增加转移到消费者头上呢？
不会的。如果他按照成本涨幅，使房价也涨一倍——对不起，他会被消费者抛弃，房子卖不出去，那样损失更大。
如果开发商获取土地是基于某项优势，比如说政府的无偿划拨，它会把房价低价卖出去吗？显然也不会。因为那样不符合开发商的自利行为。
因此，地价不决定房价，这才是经济学真相。同样的道理，房地产的成本不会最终决定房价高低。决定房价高低的，一定是供给和需求。
